苏州工业园区唯亭街道办事处关于浅水湾商业街物业管理服务项目的招标公告

受苏州工业园区唯亭街道办事处[联系方式]委托，苏州正杰招投标咨询服务有限公司对其要求采购的浅水湾商业街物业管理服务项目进行公开招标，欢迎符合资格条件和具备履约能力的供应商单位前来参与。

*、采购项目概况

*、项目内容：

（*）采购内容：浅水湾商业街物业管理服务。

（*）采购编号：********-**-*-***。

（*）标段数量：共*个标段。

（*）采购预算（人民币）：￥*******.**元。

*、服务期限：在合同生效后，自采购人要求的服务开始时间起*年，按**个月计，具体时间以采购人发出的通知为准。

*、项目地点：采购人指定地点。

*、本项目不接受进口产品、不允许转包、不接受联合体投标。

*、采购需求：

（*）采购标的需实现的功能或者目标，以及为落实政府采购政策需满足的要求；

浅水湾商业街位于苏州工业园区唯亭镇阳澄环路，总建筑面积*****㎡，其中南区*****㎡，北区*****㎡，绿化景观*****㎡。****年**月完成了外立面统*美化、绿化景观提升、入口形象设置、雨污水分流、燃气管道和自来水管道改造、道路修缮、灯光设置和停车位等优化改造。

采购人采购的产品属于《节能产品政府采购清单》、《环境标志产品政府采购清单》中的品目时，应当采购清单中的产品（含强制采购和优先采购的产品）。《节能产品政府采购清单》、《环境标志产品政府采购清单》以“中国政府采购网”（****：//***.****.***.**）公告的时间、内容为准，也可通过“苏州市政府采购网”（****：//***.****.******.***.**）链接查询。投标人的投标文件中，须提供网站公布的《节能产品政府采购清单》、《环境标志产品政府采购清单》中相关产品信息的截图资料。清单截图资料以提交投标文件截止时已正式公布的最近*期信息为准。未提供上述截图资料或提供不全者，其投标文件将被拒绝。

采购清单中涉及政府采购协议供货目录内的产品，投标人必须选用在协议供货范围内的品牌及型号，必须报产品单价，且不得超过最新*期苏州市共享协议供货目录中的协议供货最高限价，否则其投标文件视为无效。

采购人采购的产品属于须具备强制性认证的产品以及其他须符合国家有关部门颁布的生产安全标准的产品，投标人提供的有关产品须符合上述规定，否则其投标文件将被拒绝，并在交付时向采购人提供上述全部产品的认证及认可证明资料，否则采购人有权不予结算相关费用或终止合同，相关损失和责任由中标人全部承担。

（*）采购标的需执行的国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范；

《物业管理条例》

（*）采购标的需满足的质量、安全、技术规格、物理特性等要求；

服务要求

*、公共服务

*.*接待和职守

佩戴统*标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）*视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主 (使用人 )时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。 有完善的值班制度和交接班制度，所有服务工作均有记录。

*.* 服务时限

急修服务及时到位，**小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修*日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（经营户预约、雨天筑漏可不受 *日限制）。

*、公用设施、设备维护与管理

*.*巡检

每年年底或年初对公用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查 *次，掌握设施设备完损状况；在冬、雨季和天气异常时安排组织设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除 *次屋面、沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告经营户与社管中心。

*.*房屋装修

*.*.*装修管理

将商户室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；对业主（使用人）装修房屋的申请，应在 *个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务协议； 装修期间每日巡查装修施工情况；装修结束组织验收；对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

*.*.*油漆粉饰

木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；*年油饰 *次；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应 *年油饰 *次；楼梯间、公用走廊的室内墙面每*年应粉刷 *次。

*.*给排水系统及其配套设施

饮用水水池（箱）半年消毒 *次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无*次污染，有严密的管理措施；水质每半年化验 *次，保持池体内清洁，没有对水质构成污染的因素，保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。每 *个月检查保养 *次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染。保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每 *个月（结合清洗水池）清洗 *次泵房；水泵运行正常，每 *小时巡查泵房 *次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动 *次，保持水泵能正常运行，每月检查 *次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养 *次；泵房内设备 *年后，每年更新各种标志 *次；每日填写水泵运行记录，建档备查；化粪池每年清理 *次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查；每月清扫 *次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；排水畅通，无积水，无杂草；每半年对地下管井清理 *次，捞起井内泥沙和悬浮物；每年对地下管井彻底疏通 *次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到水流畅通，井底无沉淀物，井盖上无污渍、污物。

*.*供配电系统

建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行 *次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行 *次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测 *次保安接地电阻；每年检测 *次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测 *次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测 *次；潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测 *次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；

*.*弱电系统

操作人员受过专业培训，持证上岗；工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；

*.*避雷接地系统

每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

*.*道路、停车场（车棚、车库）及配套设施

加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；保持经营区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；停车尝棚、房完好无损，有大、中、小修计划；停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。

*、清洁管理

*.*公用楼道保洁

每周打扫 *次各楼层通道和楼梯台阶，每周清洁 *次楼梯扶手；每周擦抹 *次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每季度楼梯间墙面除尘 *次；每季度擦 *次楼梯道公用门窗玻璃 无垃圾、杂物 , 无明显污迹，无乱堆乱放 ,无乱贴乱划，无擅自占用现象，目视基本干净 ；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；外墙窗玻璃无积灰。

*.*公用卫生间保洁

每日对公用卫生间清洁 *次，（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；清洗大、小便器；用拖把拖干净地面；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等）；每月 *次用毛巾擦灯具；每月 *次对公用卫生间进行消杀。室内无明显异味、臭味；地面基本洁净，每 ****烟头、纸屑不超过 *个；墙面无蜘蛛网和积灰，便器洁净无黄渍。

*.* 停车库或车棚保洁

每 *日清扫 *次车库的纸屑和垃圾；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每 *个月打开 *次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷 *次；每 *个月进行 *次地下室消杀工作；每半年擦洗 *次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；地面无明显垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显油迹；空气基本流通；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘。

*.*道路保洁

每日清扫 *次，清扫结束地面无垃圾、杂物，无卫生死角，目视基本干净，无垃圾、杂物、浮砂 , 无污迹，无积水、积雪，无明显痰迹、烟头；每半年清洁 *次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。

*.*标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁

标识、宣传牌每周擦拭 *次，雕塑每 *个月擦拭 *次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每半月擦拭 *次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。

*.*绿化带保洁

每日清扫 *次绿化带、草地上垃圾，捡 *次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，目视基本干净、无污渍、无垃圾，花坛表面基本洁净，地面垃圾滞留地面不超过 *小时。

*.*休闲、娱乐、健身设施保洁

每周清洁 *次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）；设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

*.*门卫、岗亭、监控探头保洁

门卫、岗亭每日清洁 *次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台及其他台面，室内外墙面每月清洁 *次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工、器具排放整齐、有序；监控探头每 *周擦拭 *次；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。

*.*垃圾桶、果皮箱

垃圾桶、果皮箱：每日清运 *次；每周抹布抹 *次；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污。

*.**垃圾收集与处理

生活垃圾由业主（使用人）自己送至楼下固定位置，由清扫人员每日收集生活垃圾 *次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾 *次；垃圾日产日清；建筑垃圾定点堆放；对有毒物质分离特殊处理；灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起*次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面。

*.**卫生消杀

针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；灭鼠：每年至少进行 *次；标准：检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无明显苍蝇在飞；抽查楼道、业主（使用人）家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过 *％。

*、园林绿化养护与管理

*.*草坪

草坪斑秃不明显，成活率在 **％以上，生长正常；整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；无大面积病虫害，并能及时防治；绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；无较严重人为破坏，无绿化生产垃圾，对人为损坏和违法行为能及时处理；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

*.*园林树木

生长长势*般，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；管理期间树林基本未出现钉栓、捆绑现象；绿篱生长造型基本正常，整形修剪表面和棱角基本划齐，叶色基本正常，无明显的死株，有虫株率在 **％以下；

*.*花坛

花卉长势良好；草本宿根花卉生长基本正常，缺株率在 **％以下； 定期防治病虫害，发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象； 叶色、大小*般，有黄叶、落叶的株数在 **％以下。

*.*人工湖、喷水池

每周清洁 *次，人工湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞清洁 *次；每 *个月对水池清洁 *次（刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等）；目视池水清澈，水面无杂物，池边无污迹。

*.*假山、亭、廊、雕塑等建筑小品

每半年清洁 *次，细致、认真、全面的检查 *次，主要检查山石之间是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每 *年粉刷 *次，大理石雕塑每 *年擦洗 *次。

*、安全防范

*.*人员组织

专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责；接受过相关的安全护卫知识与技能岗位培训，能胜任广场安全护卫工作，对广场日常规护卫事项做出正确反应，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力； 思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；当班时应佩戴明显标志，穿戴统*制服，制服干净、整齐；配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

*.*门卫

主出入口 **小时有人值班看守，次出入口每日 *：**～ **：**有 *人值守；按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥与疏导等工作。

*.*巡逻

白天巡逻次数不少于 *次，夜间巡逻次数不少于 *次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。

*.*紧急事故反应

制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等；有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练；对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度；按照商户的委托组织恢复生活秩序，如：帮助恢复电力供应、抢救财产等。

*.*其他防范措施

设有业主（使用人）求助与报警电话， **小时有人值守；接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；协助有关部门维持广场正常生活秩序，防止不安全事件发生；对广场内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明；

*.* 交通、车辆管理

有较为完善的车辆管理制度；广场设置明显的交通标志；维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；设置露天停车场经过业主委员会批准并经过公安交管部门审批，符合规划要求；封闭停车场由专人管理，车辆进尝离场有检查、记录；管理人员责任心强，认真负责；停车场具有交管部门核发的停车场使用证，按照物价部门核发的收费标准收费；按照合同特别约定履行车辆保管责任。

* 档案资料

档案资料齐全完整；分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；及时变更登记，账物相符。

（*）采购标的的数量、采购项目交付或者实施的时间和地点；

*、岗位安排表

中国采招网+（***** ****.***.**）

*、淡旺季保安人员调配方案

（*）旺季保安人员安排方案

（*）淡季保安人员安排方案

*、部门职责

（*）管理处

管理处经理制订商业街区管理方针、政策及战略目标规划，；按责、权、利相匹配的原则，组织各岗位人员的分工，全面负责商业街区的管理运作。按社管中心的相关要求对商业街区进行全面的管理服务工作。

（*）维保服务部

全面负责公共区域设备、设施的运行、保养和维修等工作。本部门的主要职责是保证本商业街区不间断地安全运行，使物业保值、升值，确保所有物业的安全稳定。

（*）保安服务部

负责制定保安的值勤任务。保安要全面负责本广场的巡逻、消防和车管的工作，提高街区的安全。巡逻队员对各个地点要进行巡逻、检查，发现问题及时处理并向经理报告。门卫负责对来往车辆及人员进行监督、询问，禁止不良人员进入本广场。发现有可疑事项及时处理，如事情比较严重应及时反馈给领导。

（*）保洁绿化部

制定保洁员的清扫区域，保洁员根据分配区域，负责打扫场地卫生工作；绿化工对本管理区域内所有绿化进行保养修剪；

（*）客户服务部

负责商户报修登记、业主来访接待、业主投诉处理及回访工作，业主档案资料整理、保管及存档工作。

服务期限：在合同生效后，自采购人要求的服务开始时间起*年，按**个月计，具体时间以采购人发出的通知为准。

项目地点：采购人指定地点。

（*）采购标的需满足的服务标准、期限、效率等要求；

*、综合管理

与业主做好及时有效地沟通；会审图纸，从环境布局、管网设置、停车场所、防盗报警设施等细节方面考虑，提出对商业街区今后物业管理工作有利的建议；收集技术档案，不断收集积累物业档案资料和项目的产权资料，为今后维修、改造等做专业技术上的准备；熟悉周边环境，熟悉商业街区周边的供电、供水、市政、环卫、公安、消防和行业主管部门等政府职能部门的情况，建立和谐的工作关系，使物业管理顺利运作。

管理措施：

熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；制定介入计划，积极稳妥地开展工作。

*、保安管理

在管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护上商业街区物业和业主的安全，**小时全天候管理。

（*）管理内容：

常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护广场公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、经营户安全的行为。  站岗的任务：维护出入口的交通秩序；制止身份不明人员和衣冠不整者进入本广场；严禁携带危险物品进入广场；为业主提供便利性服务。  巡逻岗的任务：按规定路线巡视检查，不留死角；巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；对广场内的可疑人员进行检查防范；地面道路的安全检查；防范和处理各类治安案件；防范和制止各类违反广场管理制度行为；商户装修管理及违章搭建制止。

（*）管理措施：

实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。强化保安人员的管理，开展系统化素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能。加强保安人员的行为规范教育，要求服装统*，带证上岗，言语文明，举止得当。严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。  （*）岗位职责：

出入口管控岗岗位职责：提高安全防范意识，认真负责，坚守岗位，实行***小时值班，搞好“*防”（即防火、防盗、防破坏），确保企业安全；临时离岗须经批准，凡因擅离职守，造成事故、案件发生，造成单位、个人财产损失的，视情节轻重给予处理；　    巡逻岗操作规范：巡楼工作内容：看：公共照明情况、消防设施、火险隐患、防火门、消防通道，可疑人及物品、装修、公共设施、卫生、物业办公室门、商户是否有水溢出门外等。嗅：燃气味、各种特殊（可疑）气味等。听：超时装修声、商户屋内的异常响声、求助声等。问：盘问可疑人员。做：发现问题及时做出相应的处理。如：发现火警立即报告并采取相应的行动，发现公共设施损坏，记录下来报有关部门及时处理，看到地面上的烟头、纸屑等顺手拾起来等。

巡外围：按规定的巡逻路线巡视。巡逻工作内容，除参照巡楼工作内容执行外，还要注意看外观情况，发现情况立即向物业管理处领导报告。

巡车场：按规定的巡逻路线巡视。巡逻工作内容，除参照巡楼工作内容执行外，要协助车场秩序维护员维护场内的秩序，疏导交通。

（*）车场岗操作规范：

负责维护车场秩序，指挥好进出车辆，按指定位置停放，保持信道畅通。负责做好车辆登记工作，填写《车辆检查记录》，做到来有登记，出有注明，对入场车辆进行检查，如发现损坏当场通知车主，并做好记录。车辆进出必须严格执行车场管理制度。负责对出场车辆进行检查校对，如发现可疑，立即报告领班，直至校对清楚后方可放其出场。负责提醒车主下车后锁好门窗，防止易燃易爆、剧毒物品运载或放置场内，防止无关人员进入车场。严格执行交接班制度，交待好应注意事项，做好值班记录，搞好本班卫生。

（*）交接班操作规程：

接班人员必须提前**分钟集合，由该班领班负责接班工作，交班秩序维护员延长**分钟下岗，交接班时间为**分钟。交班秩序维护员向接班秩序维护员移交《工作记录》，对讲机及其它用品，并交待清楚本岗位存在的问题，下*班应注意事项。接班秩序维护员仔细倾听交班秩序维护员的口头交待，认真查阅当值记录内容，接收交接班记录对讲机、各种表格及其它用品。接班秩序维护员在接收时，必须认真检查，如有问题不予接收并立即向领班报告，若无问题接班秩序维护员在交接班记录上签字。秩序维护员交接完毕后，领班之间进行交接。

（*）消防检查制度：

秩序维护队长负责企业全体人员的消防宣传工作，普及消防知识。消防中心实行**小时监控，严禁消防人员离岗、空岗、睡觉或做与工作无关的事，经常检查各项装置是否正常。定期检查和保养各种消防设备，使之处于良好的工作状态中。定期或不定期的检查企业的各个部分，整改火险隐患，纠正消防违章。建立健全防火责任人，义务消防组织。建立消防应急临时指挥机构，指定地点、指挥人员。建立消防应急的工作规程，分工明确、条理清楚。严禁易燃易爆，剧毒物品运入楼内。严禁乱接电线，严禁装修人员私自烧焊或违章烧焊。必须领取动火作业许可证方可进行。严禁在非吸烟区吸烟。

（*）非机动车管理制度：

员工、商户及相关单位人员的非机动车必须有序停放；停放非机动车要摆放整齐，不允许乱停乱放；非机动车上不允许留放物品，如果留放物品丢失、损坏由车主负责。

*、消防管理

消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合本广场的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保经营户的生命财产安全。

（*）管理内容：

做好消防设施、器材的管理；保持消防通道的畅通；严禁携带、储藏易燃易爆物品；防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素；做好每天消防台帐，检查消防安全隐患。

（*）管理措施：

制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；制订消防事故处理预案，防患于未然；定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；制止任何违反消防安全的行为；发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警；

*、清洁绿化

清洁绿化是广场内不可缺少的部分，关系到整个商业商业街区的形象，也是测定环境质量的*个重要指标，故拟订以下管理方案：

（*）管理内容：

绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

根据气候，给花木适量浇水；定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗；定期修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。要保证绿化场地不留杂物、不缺水、不被偷窃，遇到有违章违法行为要及时加以劝阻，不听劝阻的要及时报告安保人员和主管人员，协助对其劝阻和处置。

清洁卫生：通过日常保洁工作，使广场公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

绿化区域：每天打扫、捡拾绿化带内杂物，清洁广场所有设施（含各种标志牌），随时清除各类污渍，清扫积水。

地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水，去除下水道口杂物；

垃圾房：每天收集各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面；

走廊：每天保持走廊地面清洁，每周擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线；

楼层：各楼层过道每天保持清洁、无杂物堆积，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩保持明亮、整洁。

消防楼梯：每天清扫楼梯，擦拭消防设施；

各功能房：每月拖抹、清扫水泵房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面（日常清洁由各功能房工作人员负责）。

管理措施：

建立绿化保洁制度，狠抓落实；按操作规程进行规范操作；加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能；抓好保洁人员的行为规范管理，要求服装统*、标识齐全、言行文明。

*、设施设备管理

公用设施设备的管理，直接影响到广场的形象、业主的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的：

（*）管理内容：

公共部位维护管理；

供电、供水等设备设施维护：公共卫生设施每天检查*次；消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护；供配电房设备每天巡查*次，每周检查*次；业主自用水电等设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

（*）管理措施：

制订公用设施设备管理制度和操作规程；维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；抓好维修人员技术培训，提高业务素质；建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；加强公用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

*、商户装修管理

确保装修活动的正常有序开展，减少装修情况对商业街区已经装修好的经营户的影响。（*）管理内容：

明确装修规定、装修办理手续、装修禁止行为、装修注意事项，并将各项内容明确告知装修客户，要求客户在装修过程中严格遵守相关规定；加强对装修施工人员及装修材料的进出管理，做好商业街区安全防范工作；对装修结束的房屋进行查验，确保设备设施安全良好，对广场整体无任何不良影响。

（*）管理措施：

对负责装修的责任要落实到个人，杜绝发生问题却找不到相关负责人；制订详细、有效的商业街区装修管理规定，要装修单位履行义务、承担责任；积极配合装修单位的工作，在可实施的前提下，帮助装修单位尽可能提前地结束装修工作。

*、人力资源管理  *流的物业必需*流的管理，*流的管理必需*大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工队*的高质量，提高物业管理的水平，具有*分重要的意义。

（*）管理内容：

按照合理的人才结构配置各类人才；任人唯贤，量材录用；开展业务培训，全面提高业务素质；进行业绩考核，优胜劣汰。

（*）管理措施：

制定岗位职责，做到责、权、利分明；建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；加强思想作风建设，树立全心全意为经营户服务的观念和企业的品牌意识；岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合：全面考核，做到公开、公平、公正。

*、应急措施管理制度

（*）制止打架斗殴的应急措施：

耐心劝阻打斗双方离开，缓解矛盾，如事态严重，有违反治秩序维护理条例的行为甚至犯罪倾向，应将肇事者扭送公安处理。提高警惕，防止他人利用混乱偷拿财物。说服围观者离开，维护现场的正常秩序。协助公安人员勘查打斗现场，收缴各类打斗凶器，辨认为首者。

（*）发生盗窃时的应急处理措施：

发现盗窃分子正在作案，应立即将其抓获，连同证物*起送派出所处理。保护案发现场，不能擅自让他人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品。将事主和目击者反映的情况，作详细记录。对可疑作案人员，可采取盘查、询问或设法约束进行处理。

（*）发生刑事案件或恶性事故时的应急处理措施：

值班员迅速向管理处经理报告，并向派出所报案，如有伤员应迅速送医院救治；保护案发现场，禁止无关人员进入现场，以免破坏现场遗留的痕迹、物证，影响公安人员勘探现场、收集证物和线索。登记目击者和事主的情况，抓紧时机向目击者或周围人员了解案件、事故发生过程，收集旁人的反映和议论，了解情况并做好记录。向到达现场的公安人员认真汇报案情，协助破案。

（*）有人在商业街区范围内无理取闹时的应急处理措施：

所在区域值班员及时报告经理,并通知其他巡逻岗立即赶赴现场。耐心细致地讲清规定，劝解双方离开。疏散围观人员，维持正常秩序。

（*）停车场突发事件的应急处理措施：

遇车辆受损时，应立即告知车主，报告主管。未经批准，秩序维护员不得放行肇事人及肇事车辆，并保护好现场。当班人员应即时对车辆事故进行追查，要求肇事者确认事故经过。

（*）防暴风雨应急处理：

接到暴风雨等预报，应组织人力物力，做好应急准备工作。服务中心贴出“暴风雨”公告，通知和协助用户关好门窗，拆除或固定室外各种悬挂物，防止倒塌和坠物。对物业内设施、设备、建筑物、用户门户进行全面检查，特别要保障排水系统畅通，发现问题及时解决。处理不了的重大问题，及时向上级汇报。

*、档案管理方案：

（*）管理内容：

工程档案；经营户档案；工作档案；文件档案。

（*）管理措施：

制定档案管理制度，并严格执行；按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理；专人管理，责任到人，存放有序，管理规范；配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求；根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全；实现电脑化管理，提高管理水平。

（*）采购标的的验收标准；

若投标人在服务管理期间，违反下列规定将被解除服务合同：将本项目转包他人；中标人在履行合同期间，若所提供的服务有*次月度考核未能达到招标文件规定的标准及其投标文件中所作出的承诺；未按照国家劳动法规定聘用服务人员。

（*）采购标的的其他技术、服务等要求。

*、投标人须在投标文件中提供详尽可行的服务方案，按服务地点提供人员分配及排班计划并满足本项目服务要求，否则其投标文件将被拒绝。

*、中标人在日常服务工作中应当做到建立工作台账，定期报采购人备案考核。

*、中标人须针对采购人的规章制度、保密条例及操作流程等规定，对服务人员进行岗前培训，并持证上岗，不得出现安全责任及泄密事故。服务人员不得在区域内明火操作，不得使用大功率电器，节约用水用电。

*、中标人应当经常对服务人员进行岗位职责和安全教育，加强岗位责任考核。采购人有权要求更换不合格的服务人员。因中标人措施不当或管理不善，造成安全事故对采购人造成*定损失的，中标人须承担相应的赔偿责任。

*、投标人须为其配置的所有服务人员提供经统*的工作制服，服务期间所需的物品（包括但不限于对讲机、伸缩棍、强光电筒、低值易耗品、工具及相关设备等并须及时更新以保证正常使用）包含在投标人的投标报价中，须在投标文件中提供上述物品的明细清单，并注明品牌、规格、数量并承诺满足本项目服务期内的使用要求，否则其投标文件将被拒绝。其他临时性杂项应急服务费用包含在投标报价中。采购人不提供服务人员工作餐。

*、采购人举办大型活动或遇重要事宜时（如领导视察或参观接待等），中标人须按采购人要求的人数额外增派服务人员，所产生的加班费用由中标人承担。服务期内，中标人若发现发现重大破坏和刑事案件，应及时报警立案并通知采购人。因自然灾害等不可抗力造成损失、损坏的，与中标人无涉。

*、中标人签订合同前须向采购人提供本项目所有服务人员的相关证明、证书或证件原件，否则采购人将有权拒绝签订合同，上述所有原件须交采购人处留存直至合同履行完毕，投标人须在投标文件中对上述内容进行承诺，否则其投标文件将被拒绝。如需更换服务人员，应以书面形式向采购人提出，经面试同意后方可更换并留存相关证明、证书或证件原件。

*、投标人在被确定中标后，在其投标文件中所提供的服务人员须专人专用，如有人员调整须在合同签订前征得采购人同意。中标人在未征得采购人同意的情况下调整服务人员，则采购人有权拒绝签订或终止合同，相关责任均由中标人承担。

*、中标人须在采购人每季度服务费支付前向其提供由该中标人为其所有服务人员缴纳的当前季度连续*个月的社保缴费证明（须盖社保部门章，否则无效）并体现对应人员姓名及缴费期限，否则采购人将不予结算相关费用或终止合同，相关损失和责任由中标人承担。

**、承担风险：采购人将对服务质量进行全过程监控，服务人员日常工作不到位、不达标、或有违约现象，将依据合同约定，做出相应的违约处理与处罚；服务人员在岗履行工作职责期间，发生自身的人身伤害、伤亡，均由中标人负责处理并承担经济和道义上的责任，采购人不承担任何责任；中标人违反国家相关法规，与聘用人员发生纠纷，均由中标人负责调解与处理，采购人不承担责任；中标人在服务中违反国家相关法规或行业规范，因过失造成他人人身伤亡的，均由中标人负责处理并承担经济和道义上的责任，采购人不承担任何责任；服务地点发生安全事故（如人身伤害、火灾、盗情），要追究中标人责任，中标人应协助采购人追究当班人员责任，并承担相应的赔偿责任。

**、若投标人在服务管理期间，违反下列规定将被解除服务合同：将本项目转包他人；中标人在履行合同期间，若所提供的服务有*次月度考核未能达到招标文件规定的标准及其投标文件中所作出的承诺；未按照国家劳动法规定聘用服务人员。

**、餐厨垃圾清运必须按国家相关规定执行，在合同签订时，中标人须提供相关资料以证明餐厨垃圾的清运方式符合国家规定，否则采购人有权拒绝签订合同。

**、中标人必须对所提供货物和服务等知识产权方面的*切产权关系负全部责任，由此而引起的法律纠纷以及费用由中标人全部承担。

**、与本次采购项目有关的所有质量、安全问题均由中标人终身负责，如因上述原因造成的*切后果均由中标人自行全部承担，与他人无涉。

*、参加本次政府采购活动的供应商应当具备下列资格条件

（*）合格投标人的*般条件

*、具有独立承担民事责任的能力。

*、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度。

*、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力。

*、有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录。

*、参加政府采购活动前*年内，在经营活动中没有重大违法记录。

*、法律、行政法规规定的其他条件。

（*）合格投标人的特殊条件

*、未处于被行政或司法机关责令停业或停止投标资格的声明。

*、投标人代理人：如代理人为法定代表人，须提供身份证；如代理人为非法定代表人，须提供法定代表人授权委托书、法定代表人身份证复印件及委托代理人身份证。

注：单位负责人为同*人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得参加同*合同项下的政府采购活动。除明确说明外，合格投标人特殊条件的有关资料原件须与投标文件同时提交，否则其投标文件将被拒绝。

*、报名及获取招标文件

*、报名时间：自本公告发布之日起至****年**月**日，上午*：**时起至**：**时止（北京时间，双休日及法定节假日除外）。

*、招标文件制作费（不分标段）：人民币*佰元/份，现金支付，售后不退。

*、报名地点：苏州市平泷路***号城市生活广场*座****号（现场报名）。

*、供应商须向采购代理机构提供以下资料复印件（须加盖所属法人鲜章，资料缺失、不符或有关内容出现涂改，则视为无效）以获取招标文件，如提供虚假资料，*经查实，采购代理机构有权取消该供应商对本次采购项目的参与资格：

（*）报名信息：采购内容、采购编号、全称、地址、联系人、联系电话、传真、邮箱和邮编。

（*）法人的营业执照或自然人的身份证。

（*）报名人员：如为法定代表人或自然人，须提供身份证；如为非法定代表人，须提供法定代表人授权委托书、法定代表人身份证及委托人身份证。

注：法定代表人授权委托书的委托内容须为授权委托人办理报名及获取招标文件，否则不予认可。

*、投标文件提交信息

*、提交时间：****年**月**日**：**时起至**：**时止（北京时间）。

*、提交地点：苏州工业园区公共资源交易中心（苏州工业园区旺墩路***号市场大厦*楼）。

*、开标有关信息

*、开标时间：****年**月**日**：**时（北京时间）。届时准时开始，逾时视作自动放弃。

*、开标地点：苏州工业园区公共资源交易中心（苏州工业园区旺墩路***号市场大厦*楼）。

*、本次采购活动联系事项

*、采购人

（*）名称：苏州工业园区唯亭街道办事处[联系方式]。

（*）地址：苏州市蠡塘路**号。

（*）联系人：徐静芳。

（*）联系方式：***********。

*、采购代理机构

（*）名称：苏州正杰招投标咨询服务有限公司。

（*）地址：苏州市平泷路***号城市生活广场*座****号。

（*）联系人：俞吉。

（*）联系方式：****-********、********（传真）。

*、政府采购监督电话：****-********、********。

*、招标项目需要落实的政府采购政策

根据苏州市财政局《关于进*步做好政府采购正常贯彻执行工作的通知》（苏财购（****）**号）文件规定执行。

*、本次采购信息公告将在苏州市政府采购网和江苏政府采购网发布。

*、本公告期限自发布公告之日起*个工作日。