沈阳市退役军人事务服务中心（沈阳市军队离退休干部服务中心）物业服务采购项目招标公告

第*章 服务需求

本项目共计 *个包组，包号为***。包组内不允许缺项。

履约期限：合同签订之日起*年。

履约地点：沈阳市行政区域内采购人指定地点。

付款方式：

服务清单

*.服务管理范围：

*. 环境卫生保洁、绿化管理、除运雪服务；

*. 安全保障服务；

*. 设施设备日常维修、养护服务；

*. 负责食堂管理与服务；

*. 完成各项临时性工作。

*、采购要求

（*）管理内容

*.环境卫生保洁、绿化管理、除运雪服务

①负责办公区域内公共场所、房屋共用走廊、楼梯等安全通道、大厅、天台、天棚、地板、理石地面、地毯、墙壁、门窗、值班室、活动室、会议室、公共卫生间、各类家具的保洁养护及办公区域的庭院、道路卫生清洁、绿化美化等全天候卫生清洁，公共区域玻璃擦拭（*季度*次）。

②负责重点办公室（或指定区域、房间）的室内清洁。

③负责每日垃圾收集工作。

④负责室内外灯具的卫生清洁。

⑤负责冬季庭院内除雪工作（雪停*小时内清除完毕）。

⑥负责室内外绿化管理工作（包括日常花草树木林养护、摆放等）。

*.安全保障服务

①负责区域内**或**小时公共秩序安全保障管理工作。（依据各干休所需求）

②负责门卫**或**小时值班室值班及外来人员接待登记、引导工作及报刊发放。（依据各干休所需求）

③负责出入院内车辆查验、登记、摆放疏导工作，对院内停车场进行有序管理。

④负责全天候门禁管理和安全巡查，纠正违规行为，及时排除不安全隐患，维护正常办公秩序。

*.办公区域内设施设备日常维修、养护、运行、监管服务

①用电设备及日常照明的养护和维修。

②电器设施日常更换。

③上下水管道及供暖设备维修维护与管理工作。

④电器设施设备维修维护管理（不包括电脑、打印机和复印机及其线路维修）。

⑤房屋、门窗、桌椅等设施的维修日常工作。

⑥采购人委托其他设施设备维护维修保养监管服务。

⑦采购人负责维修维护材料的保障。

*.食堂管理与服务

①负责职工早、午餐及各类应急任务的工作餐保障。

②负责制定食谱（需与甲方确认）；按要求采购食品；做好成本核算，做到日清、周结、月核算。

③负责食堂食品卫生安全。

④负责厨房餐具用具的清洗消毒及食堂加工设备、用餐区内外环境卫生的清洁保障工作。

⑤负责执行设备设施的规范操作管理。

⑥负责所使用设备的日常管理，爱护设备安全使用。

⑦严格遵守各项规章制度，做好交办的其他工作任务。

（*）物业管理职责和要求

*. 环境卫生保洁、绿化管理、除运雪服务

制订详细具体、明确的各部门保洁操作规范，严格按照预定清洁标准及作业频度操作，并建立督查、保洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。重点是领导办公室内卫生服务。庭院花卉按要求摆放，花草树木规范养护管理。

*. 安全保障服务

①**小时门卫管理：礼貌接待外来办事人员，并实行进出登记制度，来访者必须说清楚所访问的部门或者姓名，用电话联系相关部门确认后，方可登记进入。制止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆行为，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保办公秩序良好，使门卫真正成为本物业的安全和文明窗口。

②**小时巡查管理：制定合理的巡查路线和巡查制度，巡查以安全保卫为主，纠正违规行为，排除不安全因素，及时处理突发事件，同时兼顾设备运行和环境卫生状况。

③**小时受理报修：设立并公开服务报修受理专线电话，认真记录报修电话内容和处理情况，并建立信息反馈制度。

④**小时对停车场进行管理。登记出入库车辆，定期检查停发车辆，做好外来车辆疏导、指挥车辆停放、防止危险品和可疑人员进入院内。

⑤处理各类突发事件。制定针对采购人特点的突发事件应急处理预案，制订应对火灾、盗窃、意外治安事件、骚扰“采购人”秩序、重大设备事故和自然灾害的应急处理，并做必要演练。*旦发生案情时，即予果断、及时、妥善地加以处理，努力将损失和影响降到最低点。

*.设施设备日常维修、养护、运行、监管服务

①确保各项系统设备处于正常状态。

②制定各项设施设备管理制度。

③严格执行岗位交接班制度，做好工作衔接。

④设施设备应急预案措施的制定与定期演练。

⑤做好所属范围的防事故、防破坏等安全防范工作。

⑥降低能耗，并提出改进建议。

⑦工作质量记录须完整、准确、有效，并做好存档。

⑧根据季节变化，做好各项设备防冻保暖工作。

⑨及时处理各项跑、冒、滴、漏、堵、松、异响现象。

⑩各专业技术岗位均具备相应任职资格。

*. 食堂服务

①文明服务，礼貌待客。

②精心调配，口味适中。

③按时开饭，保证供给。

④食品中不得有非入食部分。

⑤严格管理，无浪费、丢失现象；

⑥库房管理有序；

（*）物业管理质量标准

*. 环境卫生保洁、绿化管理、除运雪服务

①保洁设施完备，并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护，确保地面光洁无污渍。

②本委托项目范围内所有区域卫生保洁、实行全天候标准化清洁保洁，各楼层重点办公室实行*:**时前或晚*:**时后保洁，有专人监督检查保洁工作。

③室内环境达到“*无”：无灰尘、无异味、无杂物、无污垢，家具表面光滑光亮，窗户干净明亮、无水印、无手印，桌椅、物品摆放整齐有序。

④公共区域卫生间、走廊、楼梯通道、大厅、门窗镜及其他公共部位实行工作日全天候保洁，定时打扫，用纸巾擦拭无灰尘。

⑤各种设施无灰尘、无油渍，无擅自占用和堆放杂物现象。

⑥庭院每天随时保洁，及时清扫烟头、纸屑、石块、残土、树叶等，垃圾日产日清日运。卫生清理、垃圾清理及时率达到***%。

⑦绿地无改变用途、破坏、践踏、占用现象，无明显杂草、无纸屑、烟头、石块等杂物。

⑧花草树木养护及时，长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象。

⑨保洁卫生每月抽查,不符合卫生标准要求,限期整改。保洁服务满意率达到**%以上。

*. 安全保障服务

熟悉安全管理知识，负责安全管理工作，定期对安全工作进行监督检查。

①熟悉各种保安设施和系统的操作效能，例如：门禁系统、报警控制系统和公共消防设施，严谨地做好保安工作。

②应熟悉内部各部门人员，与各部门保持良好的沟通关系。

③上班前必须保证良好的仪容仪表和服务形象、统*着装、仪表端正，做到谈吐文明、礼貌待人。

④严格把关，控制人员和物品进出，办好必要手续和记录，物品出入必须要有出门证。对拖运货物的车辆要进行严格检查，货物与出门证相符方可放行。

⑤所有保安人员严禁向内外人员索取或收受钱物。

⑥严禁酒后上班、上班期间睡觉、非吸烟室吸烟、上班期间接待亲友等行为，不做与工作无关的事件。

⑦尊重上级、服从指挥，具有组织纪律性，遵守保密制度。

⑧不做有损他人人身权利、有损政府形象的事情，工作期间严禁有任何打斗事件。

⑨诚实可靠，有正义感，对违法、违规现象敢于指正。

*.设施设备维修、养护、运行、监管服务

①制定临时用电管理措施及停电应急管理措施并严格执行。

②做好电源系统的维护、保养和管理工作。

③对供电设施设备坚持每天不少于*次检查巡视，提早发现安全隐患、及时更换。

④遇有事故，维修人员在规定时间进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

⑤制定事故应急预案，并严格执行。

*.食堂管理服务

①有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。

②厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。

③所有餐饮服务人员均应持有健康证，并按规定组织做好每年体检工作。

④确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。

⑤每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。

⑥按要求做好各类用餐、工作接待、节假日加班的餐饮保障。

⑦按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作。

⑧指标要求：卫生质量合格率 ***%；工作人员保证身体健康状况良好，拥有健康证和年体检率 ***%；通过满意度测评就餐人员满意率达到 **%以上。

*.其他要求

①维护招标人利益和形象，遵守招标人各项规章制度。

②物业管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统*着装佩戴明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

③服务满意率达到**%。

*、物业管理服务基本项目及标准

（*）环境卫生管理

*、服务内容：办公区域内公共场所、值班室、房屋共用走廊、楼梯等安全通道、大厅、天台、天棚、墙壁、门窗、活动室、会议室、公共卫生间、休干活动室家具、地板、理石地面、地毯保洁养护及办公区域的庭院、道路的日常清洁保养，垃圾等废弃物清理等。

*、服务标准：建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率***%。具体区域标准：

(*)庭院绿化及道路：绿地内无杂物、地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。

(*)办公区域内公共场所、房屋共用走廊、楼梯等安全通道、大厅、天台、天棚、墙壁、门窗、地板、理石地面、地毯：地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。

(*)值班室、活动室、会议室、活动室家具：地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。

(*)楼梯及楼梯间：梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。

(*)公共卫生间：地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过*/*应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。

(*)停车场：地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。

(*)开水间及清洁间：地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。

(*)电器设施：灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。

(*)垃圾桶及果皮箱：桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，烟灰缸内烟头不应超过*个，垃圾不应超过*/*，内胆应定期清洁、消毒。

(**)消防栓、消防箱、公共设施：保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。

(**)设备机房、管道、指示牌：无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。

（*）绿化管理

绿化管理是指对办公楼（区）树木、花草等的日常养护管理。

*、服务内容：办公楼（区）树木、花草、绿地等的日常养护和管理，办公楼（区）“门前”规定区域绿地的养护管理等。

*、服务标准：花草树木生长正常，修剪及时，叶面干净，具有光泽，无积尘，无枯枝败叶，无病虫害，无杂草；盆器及托盘完好干净，托盘无积土。绿地内无垃圾，乔木无树挂；绿地无破坏、践踏及随意占用现象。

（*）安全保障服务

*、服务内容：包括门卫、重点部位守护、巡逻，大型活动与会务工作的秩序维护，临时性的应急处置工作，并做好防火、防盗、防破坏、防事故等秩序维护工作，以及其他保障工作。

*、服务标准：建立安保管理制度并认真落实；实行标准化管理，由专人负责检查监督。具体区域标准：

秩序维护人员岗：（*）**小时工作制；（*）检查进入办公区域的来访人员，要问清楚进入办公区域的理由，并办理登记手续，经与访问人检验无误后准予进入；（*）检查出入的各种车辆，院外车辆要问清楚进入的理由，并办理登记手续，经检验无误后准予进入；（*）检查出入的物资，外来物资送入，要认真登记检查，防止危险物品带入，院内物资、设备运出或搬出凭出具的证明材料，办理登记手续，经检验无误后放行；（*）办公楼周围的道路交通管理秩序，机动车和非机动车的停放管理，确保出入畅通。（*）**小时监控工作制，防止各类不利于治安秩序特别是盗窃、火灾、打架斗殴等事故和危害稳定事件的发生，*旦发现立即报告，并做好记录；（*）参照监控管理有关规定执行。

其他：（*）大型活动与会务工作等安全保障；（*）临时性的应急工作；（*）发生重大安全事故的协助处理，突发灾害性事故的应急处置等。

（*）给排水及水暖设备日常运行维护

*、服务内容：对办公楼（区）室内外给排水系统的设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修。

*、服务标准：建立正常供水管理制度，保证给排水系统正常运行使用。定期检查、保养、维护、清通及清除污垢，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，防止跑、冒、滴、漏，保证汛期道路、地下室、设备间无积水和浸泡的现象发生；及时发现并解决故障，日常维修维护合格率***%；根据服务中心情况，制定事故应急处理方案；计划停水按规定提前通知；做好节约用水工作。上下水及水暖设施维护要求及时，正常的设备巡视检查要求责任到人，按时检查。设备维修要求保证设备的完好运行，对于突发性设备事故要求第*时间马上进行积极有效的抢修。

（*）供电及照明设备日常运行维护

*、服务内容：对办公楼（区）供电设备正常运行使用进行日常管理和养护维修。

*、服务标准：建立正常供电管理制度，对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，并做好记录；维修人员必须持证上岗；及时排除故障，*般故障排除时间不超过*小时，维修合格率***%；加强日常维护检修，确保用电完全；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施。计划停电按规定提前通知；做好节约用电工作。操作、维护等要求对维护人员进行全面、严格的培训。

（*）其他设施设备日常运行维护

*.房屋、门窗、桌椅等设施的日常维修工作。

*.采购人委托其他设施设备维护维修保养监管服务。

（*）食堂管理服务

（*）食品制作

*.食品制作要严格按照规程操作，不得随意减少环节。

*.在制作过程中，要充分发挥食品的特点，做到物有其味，口味纯正。

*.要依据季节变化，及时变更菜谱，多做时令菜，大众菜。

*.要注意每餐消费情况，及时调整不受欢迎的菜品。

*.要严格执行食品留样制度，留样数量每品种****，留存**小时，并做好记录。

（*）卫生管理

*.卫生区要整洁无积尘、蛛网、无积水杂物。

*.室内外环境要做到清洁，无蚊蝇、老鼠、蟑螂孳生地，实施有效防范措施。

*.帘门、纱窗应及时闭合。

*.设备、物品要保持本色，及时做好清洁工作。

*.泔水、垃圾应盖好存放，及时处理。

*.个人卫生要做好，要做到*勤：勤洗手、勤剪指甲、勤理发洗澡、勤换工作服帽，操作直接入口食品时应戴口罩、专用手套。

*.加工食品时不许染指甲、戴戒指，要洗手消毒、不穿戴工作服和帽进入厕所、不随地吐痰、不乱扔废弃物。

*.加工食品时不吸烟、不挖鼻孔、不捣耳朵、不对着食品打喷嚏。

*.食品加工前处理，要清理洗净，无杂物、无泥土及其它非入菜部分，所有原材料投产前必须经检验，不合格不得投入生产。

**.加工食品要生熟分开。

**.食品加工后贮存应存在专用贮藏间，防止污染；直接入口食品应使用符合卫生要求的包装材料包装，包装人员的手在包装前要清洗消毒。

**.食堂餐具要严格执行消毒制度，餐具、容器餐后应清洗消毒，做到使用*次清洗消毒*次，消毒要按*刮、*洗、*冲、*消毒、*保洁顺序操作。

**.消毒后的餐具应立即存放于清洁的橱柜内保洁，防止再污染。

**.各餐厅餐具严格管理，不混用。

*、主要岗位人员配置及要求（各干休所人员数量要求详见后附****-****物业服务需求表）

*、物业经理（*人）：男性年龄**周岁以下，女性**周岁以下，专科以上学历（上岗前核验证书），*年以上物业管理工作经验，熟练掌握物业管理政策法规、标准化服务要求及工作程序，有良好的执业信用与业绩，责任心强，沟通能力强，*官端正。

*、秩序维护人员（**人）：男性，年龄在**—**周岁，身高达到*.**米以上，身体健康，品行良好，政治可靠，作风正派，无违法犯罪记录。拟派秩序维护人员中须有*人持有建（构）筑物消防员或消防设施操作员职业资格证书（上岗前核验证书）。

*、保洁（**人）：男性年龄**周岁以下，女性**周岁以下，身体健康，勤劳朴实，责任心强，遵守劳动纪律。

*、维修（*人）：男性，**周岁以下，身体健康，具备有相关工作经验，维修人员须持有高压电工特种作业操作证书。（上岗前核验证书）

*、食堂（**人）：男性年龄**周岁以下，女性**周岁以下，具有健康证（上岗前核验），品德良好，热爱工作。

*、机动人员（*人）：男性年龄**周岁以下，女性**周岁以下，品德良好，热爱工作。

*、其他要求

*、中标方必须严格依照合同、招投标文件、及相关要求，落实、督导和沟通，确保物业保洁服务有序开展。

*、严格审核录用本物业项目员工，如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。

*、办公室每月对中标方进行两次全体员工考勤检查，月人员更换不超*﹪。

*、中标人负责费用范围：员工的工资、社会保险统筹、工会经费、法定假日加班费、服装费、管理费、法定税费、保洁材料工具（用品）及食堂消耗品等费用；

*、遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚和不实宣传。

*、中标人未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给采购人造成损失的，采购人可要求中标人按实赔偿。

*、因中标人管理服务质量问题导致采购人无法履行合同内容的，采购人有权单方解除合同。

*、因中标人原因导致重大火灾、失窃等事件的，采购人有权单方解除合同，并要求中标人赔偿相关损失。

*、现场支持须在**分钟内响应，**分钟内到达。

注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。