★*、项目概况 (*)服务地点: 沈阳市苏家屯区南京南街与春蕾街交汇处 (*)服务面积:*****.**平方米 ★*、项目管理目标 (*)管理规范有序,服务周到热情,确保绝对安全。 (*)各种设施、设备维修保养良好,必须确保 ** 小时正常运转。 (*)确保饮食卫生安全,按时开饭。 (*)卫生洁净、物品整洁。 (*)能及时完成各项临时性工作。 ★*、物业管理的职责要求 (*)遵守甲方规章制度和保密规定,维护甲方的合法权益和形象,不得借甲方的名义做虚假和不实宣传。 (*)根据合同规定或甲方指示全面完成委托管理事项;不得将委托管理事项转给第*人。 (*)保持同甲方管理职能部门的密切联系,遇有重大事项要及时报告和反馈信息,充分尊重甲方的意见,接受甲方的建议、监督和指导。 (*)严格审核录用本物业项目劳务人员,保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书;坚决禁用有违法违纪犯罪记录人员;如调整管理人员及技术骨干,应事先与甲方协商,并将新进人员的情况书面向甲方通报,经甲方同意后实施。 (*)物业服务人员工资必须达到沈阳市政府要求的最低工资标准。 (*)建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度,对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。 ★*、物业管理服务内容及范围 (*)保洁部 *、保洁部服务内容 (*)负责办公楼公共区域内巡回保洁。具体包括楼梯、扶手、扶梯、大厅、走廊、电梯间、内外墙面、玻璃窗等公共区域随时保持清洁,无随意堆放杂物和占用,不见废弃物、污渍,对相关场地、材料和设施进行保养处理(抛光、打蜡、清洗、冲洗等)。针对办公楼实际情况,每季度对管井、下水道等进行检查,并根据实际需要定期对楼排水、排污管道进行清疏。负责楼外立面定期清洁,重点是蜘蛛网的及时清理。负责办公楼内每日垃圾的收集、清运,各种保洁耗费品由物业公司提供。 (*)定期对楼内高空设施进行巡回清洁、养护。巡回对楼内各类地面(石材、瓷砖等)进行打蜡及清洁养护处理。巡回对楼内各类特殊材质(不锈钢、石材等)进行去污、抛光、上光、打蜡等专业养护。对高位管道、高位照明设施和高位墙身等进行巡回保洁。 (*)建筑物屋面相关设施(出风口、玻璃幕墙等)进行巡回清洁、保洁。 (*)负责楼内会议室的清扫工作。 (*)每天对各类功能用房及公共场所进行保洁、清洁及垃圾收集。 (*)负责对值班人员床上用品的清洗。 (*)定期对各场所蚊、蝇等进行预防和灭杀并负责相关费用。 *、清洁服务工作标准 (*)石材、瓷砖:有较好的保养,有光泽、无尘迹、无污渍。 (*)墙壁:无蜘蛛网、污点、不积尘,地角线洁净。 (*)玻璃门:通透、洁净,无水迹、污点。 (*)各类镜面:洁净、光亮,无任何污迹、尘迹。 (*)楼梯、扶手:台阶无杂物、污渍、水渍。 (*)钢质及不锈钢器具:无污迹、尘迹,有光泽,表面膜维持完好状况。 (*)果皮箱、垃圾箱等:外表干净,无虫、蚁等,无异味。 (*)卫生间:洁具不留脏物、异味,地面、水盆台面保持干爽,无污渍、垃圾。 (*)其它器材设施:以洁净手指擦拭无明显尘迹,无清洁用剂的不良影响。 (**)清洗物品:干净整洁。 (*)安保部(保安、消防) *、服务内容 (*)全天**小时对办公楼及停车场巡查以及安保监控值班,监控人员进出情况,需要时实施查询、检查。 (*)负责车辆出入管理,出入车辆必须按相关管理制度执行,并做好相应的登记,值班人员全程跟进,确保车辆出入的安全。 (*)负责办公区、停车场及公共设施防盗、防火、防破坏事故,采取不定时巡查、严格盘查可疑人员,以保障办公区及停车场安全。 (*)负责突发事件处理及秩序维护,及时启动突发事件应急预案,有效地控制突发事件,使损失降到最低。 (*)负责办公区、停车场内摆设的物品、花卉的管理,防止人为和自然破坏,确保安全。 (*)负责办公区、停车场管辖范围内交通秩序的维护,车辆疏导、停放,停车场管理,做到车辆出入安全、有序。 (*)楼内消防设施正常运行。 *、具体要求 (*)到岗保安员、必须经培训合格,有严格的招聘、培训、教育管理、纪律监督等管理制度。 (*)要求熟练并灵活运用监视控制系统,充分发挥本管理区域内的技防优势,实行全天**小时对重点部位、监控点进行监视及录像工作。 (*)采取理论和实践相结合的办法,提高部门全体员工的安全意识,使员工掌握基本安全常识。 (*)负责办公楼的治安、消防安全防范,采取人防和技防相结合的方法,做到无任何安全事故发生。 (*)餐饮部 *、管理内容 (*)提供员工早午餐服务。 (*)餐厅及厨房卫生保洁。 (*)厨房、餐厅设施、设备的操作、管理和维护。 (*)餐厅用品清洗。 *、具体要求 (*)厨房及餐厅工作人员要保证身体健康、业务熟练、听从指挥。 (*)服务人员要做到热情、周到服务,坚守岗位。 (*)厨房餐厅设施设备每天巡检*次,发现问题及时维修。 (*)餐厅、厨房卫生保洁每餐*次。 (*)餐厅物品每月清洗*次。 (*)严格遵守每餐留样制度。 (*)其它未尽事宜按餐厅管理办法执行。 (*)厨房设施设备列入固定资产的由招标单位负责提供。 *、餐厅服务标准 (*)卫生标准 *)个人及环境卫生 ①服务人员卫生做到“*勤”:勤洗手剪指甲;勤洗澡理发;勤洗衣服、被褥;勤换工作服。 ②环境卫生采取“*定”办法:定人、定物、定时间、定质量。划片分工、包工负责。 *)食具消毒的方法与要求 用(食)具实行“*过关”:*洗、*刷、*冲、*消毒。 *洗:用清水将食具上的食物残渣洗掉。 *刷:将食具放在洗涤液中洗刷,用洗具刷除食具上的污物、油垢。 *冲:用干净的水将附在食具上的洗涤剂冲洗干净。 *消毒:食具消毒时,采用热力消毒法和药物消毒法两类,前者包括煮沸消毒法、蒸汽消毒法、远红外线消毒法等,后者包括含氯消毒和过氧乙酸消毒法等。 (*)出品标准 *)由原料到成品实行“*不制度”。 ①保管验收不收入腐败变质的原料; ②加工人员(厨师、厨工)不用腐烂变质的原料; ③分菜人员不分腐烂变质的食品、不用手拿食品、不用废纸、污物包装食品。 *)成品(食物)存放实行“*隔离” ①生与熟隔离; ②成品与半成品隔离; ③食品与杂物、药物隔离; ④食品与天然冰隔离。 (*)工程部 *、管理内容 (*)对强弱电设备设施日常运行维护;高低压电气设备每天巡视维护和重点检测,建立各项设备档案;建立严格的配送电运行制度、电气设备维修制度和配电房管理制度;建立污水处理、强排水、发电机组等设备运行管理制度和安全操作规程,保证污水处理、强排水系统安全运行和正常使用;制定科学合理的经济运行和节能降耗措施,提出节能减排的合理化建议;日常管理和维护好避雷接地的设备设施;协助做好电梯、高压电气设备、消防、防雷设施年检工作。 (*)保证给排水系统及饮水设备正常运行使用。建立正常供水管理制度,保证水质符合国家标准;对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和每周检修;水箱、水池保持清洁卫生并每季消毒;每月对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁;每季度对排水管、下水道进行清通、养护及清除污垢;保证室内外排水系统通畅;保证每年对供暖设备设施检查*次,确保供暖系统正常运行。 (*)每周对楼内的门窗桌椅柜架进行巡检,发现损坏及时修理;建立和制定维修保养计划并做好记录。 *、具体要求 (*)供电运行和电器维修人员必须持证上岗,做到安全第*,热情服务。照明、用电、用水等接到报修后,维修人员*般应在**分钟内到达现场抢修处理并做好记录,及时排除故障,*修合格率***%。空调运行中应无超标噪音和严重滴漏水现象,接到报修后,维修人员在**分钟内到达现场处理,并做好记录,*修合格率***%以上。*般电气故障不过夜,当天处理完毕,特殊情况当天不能处理,在保证安全的前提下,应采取临时应急措施,保证日常使用需要。 (*)确保办公、通讯、网络设备完好,运行正常。 (*)确保供水、排水、排污、供暖管道及设施畅通完好无损。 (*)在周*、日期间对设备进行检查维护维修。 (*)电梯应每天定时巡查,保证良好的安全运行状态,发现问题报告维保单位及需方。 ★*、物业主要岗位人员配置及要求(共**人) 因项目为新建设项目,在人员配置上需要项目经理懂设施设备承接查验,人员配置上也要求专业性强*些。 *、物业经理*人 男女不限,身体健康,政审合格,无不良嗜好;虚心接受业主的监督、建议、评价;有较强的管理能力和语言表达能力。 *、办公室文员*人 女性,身高*.**米以上,外貌端正,形象气质佳;身体健康,政审合格,无不良嗜好;大专以上学历,具有*年以上客服服务工作经验;熟练掌握计算机应用,有较强的沟通协调能力及较强的亲和力,服务意识强。 *、保洁员**人 女性,*官端正,气质端庄,责任心强,掌握保洁基本常识,有保洁工作经验的。 *、餐饮部 (*)厨师长*人 身体健康,责任心强,*官端正,有相关工作经验。主要职责:负责日常餐饮工作及按照业主要求制作各种餐饮,根据季节变换情况,制定周营养食谱,公布并严格执行,食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日的供应保障工作,严格按照要求确保主副食品种、数量质量,做到种类丰富,营养均衡,有益健康,适合大众口味。保障食品及餐具卫生安全。 (*)厨师*人 身体健康,责任心强,*官端正,有相关工作经验,掌握本岗位相应的技能,并钻研业务,提高自身业务水平。讲究个人卫生,严格执行食品卫生法规,把好食品卫生质量关,搞好本区域的卫生,要求工具清洁,摆放整齐。 (*)面点师*人 身体健康,责任心强,*官端正,有相关工作经验,掌握本岗位相应的技能。讲究个人卫生,严格执行食品卫生法规,把好食品卫生质量关,搞好本区域的卫生,要求工具清洁,摆放整齐。 (*)水案*人 女性,身体健康,责任心强,从事本岗位*年以上工作经验。 (*)服务员*人 女性,身体健康,责任心强,从事本岗位*年以上工作经验。 所有餐饮部人员必须有健康证。 *、工程部 (*)电工*人 男性,有相关工作经验,责任心强,*官端正。 (*)弱电*人 男性,,有相关工作经验,责任心强,*官端正。 (*)杂修*人 男性,,有相关工作经验,责任心强,*官端正。 *、安保部 (*)队长*人 男性,具有较强的安全保卫日常管理能力,善于发现各种安全隐患问题,具备*定的管理经验和处理突发事件能力。 (*)消防监控员*人 男性,身体健康,*官端正,工作敬业,作风正派。 (*)形象岗*人 男性,身高不低于*.**米,身体健康,*官端正,工作敬业,作风正派。 (*)巡逻岗*人 男性,身高不低于*.**米,身体健康,*官端正,工作敬业,作风正派。 (*)夜班更夫*人 男性,身体健康,*官端正,工作敬业,作风正派。 |