福建省泉州第五中学城东校区物业管理服务采购项目

泉州市政府采购合同

编制说明

*、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国合同法》。

*、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第*章规定填列相应内容。招标文件第*章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第*章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：福建省泉州第*中学

乙方：泉州市宝方物业管理有限公司 中型企业 无

根据招标编号为[******]*******[**]*******-*的福建省泉州第*中学城东校区物业管理服务采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成*致并签订本合同：

*、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

*.*合同条款；

*.*招标文件、乙方的投标文件；

*.*其他文件或材料：无。

*、合同标的

*、合同总金额

*.*合同总金额为人民币大写：*佰*拾*万元整元（￥*******.**）。

*、合同标的交付时间、地点和条件

*.*交付时间：合同签订后 (**) 天内交货；

*.*交付地点：福建省泉州市丰泽区安吉路毓才街泉州*中城东校区；

*.*交付条件：采购人、中标供应商在【中标通知书】发出之日起**日内签订合同，按合同约定进场服务。。

*、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

物业管理服务。

*、验收

*.*验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

验收期次 验收期次说明 * 按合同要求验收。

*.*本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

*、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

*、履约保证金

有,具体如下:是否收取履约保证金：是。履约保证金百分比：*%。说明：在签订合同前以转账缴交，签订合同后转为质量保证金。该保证金在合同生效后执行至服务期满，未出现服务问题（无投诉质疑）时，于*个工作日内*次性无息付清（返还时，中标人需提供中标通知书、验收报告、采购合同等）。

*、合同有效期

合同有效期为*年，自**** 年 月 日起至**** 年 月 日止。

**、违约责任

甲乙双方任何*方无法律依据提前终止合同的，违约方应向对方支付违约金；造成对方经济损失的，应给予相应的经济赔偿。。

**、知识产权

**.*乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第*方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第*方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第*方交涉，并承担可能发生的*切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

**.*若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：乙方赔偿甲方相应的经济损失。

**、解决争议的方法

**.*甲、乙双方协商解决。

**.*若协商解决不成，则通过下列途径之*解决：

提交仲裁委员会仲裁，具体如下：。          向人民法院提起诉讼，具体如下：向泉州市丰泽区人民法院提起诉讼。

**、不可抗力

**.*因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力*方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的**日内向另*方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力*方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

**.*本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

**、合同条款

物业管理服务费按月由甲方扣除乙方相关费用及绩效考核服务费后在次月的**日内办理手续向乙方支付。绩效考核服务费在考核结果确认后**日内支付给乙方。 服务范围包括泉州第*中学城东校区范围内（以下简称校区内）所有设备设施日常运行管理维修、安全秩序维护、房屋维护、公共区域的卫生保洁、垃圾清运以及业主需要的其它服务。要求如下： ㈠环境卫生方面 *、楼宇外围部分保洁操作规程： ① 公共路面及绿化带 要求：清扫路面及绿化带上的纸屑、果皮、烟头、尘土、落叶等垃圾物（清扫尘土污染较严重的路段时，应先洒上清水，以免扬起尘土影响行人）。清除校园围墙上的丢弃物。 ② 生活垃圾桶清理 要求：将桶内垃圾取出装车后，用清水冲洗桶内的污渍、污迹，并将垃圾外运。每天两次：每天下班后应擦洗清洁车； ③ 消防栓、信报箱、宣传栏、大门栏杆 要求：先用湿布抹净，再用干布擦干。其中，不锈钢材质的部位应擦净、擦亮。随时清除上述设施上的蜘蛛网及乱张贴广告。 ④ 路灯 要求：用湿布将灯罩上的尘土抹净，每月*次。用湿布抹净灯柱上尘土、污物，随时清理灯柱上的乱张贴物。 *、楼宇内部部分保洁操作规程 ① 阶梯卫生 要求：清扫——用扫把将楼梯道尘土、果皮、烟头等扫净。特别注意边角死角部位，每天*次；拖抹——用拖把拖洗梯道，每月*次或冲洗——每半年冲洗*次梯道（冲洗时应避开上下班和课间时间）。 ② 扶手、栏杆 要求：从上至下用湿布将扶手、栏杆抹*遍，直至无灰尘、蜘蛛网等。每天*次； ③ 楼层消防箱 要求：抹净消防箱外壳。其中玻璃材质的部位应擦净、擦亮。每天*次； ④ 清除墙上的手印、广告、墙角蜘蛛网； 要求：随时清理 ⑤ 电梯轿厢 要求：每天清理*次（上下午各两次）； ⑥ 梯位技防门 要求：用湿布将门上的灰尘除去，其中不锈钢材质应擦亮。每天*次； ⑦ 屋面清扫 要求：每月至少对屋面平台彻底清扫*次； ⑧ 会议室、年段室和行政办公室卫生 要求：天花、墙面、灯具目视无灰尘、蜘蛛网，墙面干净，地面无烟头、污迹、积水。每天清理打扫两次，拖抹*次。（利用老师行政下班时保洁） *、除*害工作操作规程 ① 每月两次对小区校园过道、绿化带、下水道、底层等易孳生蚊蝇的场所进行消杀，清除积水；对鼠洞进行堵塞并投放鼠药。（在校园进行消杀工作时应提前*天贴出通知） ② 在《校园清毒记录》上注明投药时间、详细地点、所投药品名称。投药后应注意投药的效果并记录。 *、卫生巡视及其他*星工作 要求：随时清理校园内垃圾、杂物，管理员每天*次对保洁情况进行检查，并记录于《校园保洁日常检查记录表》中，发现异常情况及时汇报。 ㈡安全管理工作 *、监控中心的管理 *）监控中心的管理按《安保工作程序》管理作业指导执行。 ① 各监控设备的运行应始终报警信号是良好状态，各类操作应不时察看。 ② 每班应认真查看各类报警信号是否正常，如有异常，要立即查清原因。 ③ 监控中心出现报警信号后，应立即核实。如属误报，应消除信号并做好记录。 *）消防应变布署 ① 当出现火警时，安保人员应立即通知巡视安保员赴现场察看火警情况，根据火情确定是否向***报警，同时，通知管理处主任及有关管理人员到现场，并作好记录； ② 救火过程中，值班员不得离开监控中心； ③ 火灾施救后，值班员不得离开监控中心； ④ 监控中心电话保持**小时畅通。 ⑤ 各种手提灭火器的使用方法均按灭火器外壳标明的使用方法使用。 ⑥ 消防系统的保养维护按照《工程维保手册》有关规定执行。检查维护结果记录于《消火栓检查记录表》、《消防系统定期检查表》中； *、车辆交通管理： *）车辆的管理服务（包括汽车、摩托车）； ①对于外来车辆进入校区，必须查询登记，对带危险品的车辆要绝对禁止进入； ②安保员要根据是固定停放或是临时停放，引导其在指定位置停放。 *）非机动车辆的管理服务 ①非机动车辆设置车位架、车棚等必要设施，使之停放有序； ②发现不安全因素要记录在《值班记录表》上，并报告主管及时处理。 *）道路交通管理服务： ①辖区道路、停车场等设置明显的交通标志牌； ②允许进入校园内的车辆，引导其规定行驶、停放，发现违规的车辆要及时劝导车主纠正； ③高峰期进入的车辆，安保员、车管员要及时进行疏导； ④ 对于出入的车辆要引导其慢行。 *、消防管理： ①消防管理的工作内容 *、 建立义务消防组织； *、 义务消防队*的消防演练； *、 消防设备、设施的日常管理维护； *、 消防知识的宣传教育； *、 火灾隐患的检查和消除； *、 易燃、易爆品的管理； ② 建立义务消防组织 *、 管理处建议学校必须建立消防安全领导小组，校有关领导当消防安全领导小组组长； *、 管理处必须和学校生管等有关部门建立义务消防队，服从消防安全领导组长的领导，全体安保队员都是义务消防队员，保卫队（班）长任义务消防队长。 *、义务消防队*的消防演练： ①义务消防队*必须定期进行消防的演练。消防演练由消防安全领导小组制定《消防演练计划》。消防演练计划应当包括：消防队*作风训练；消防器材的使用和基本动作训练；模拟火灾事故的综合演练；演练的时间、地点、参加人员、组织分工、指挥员、使用器材、注意事项等； ②模拟火灾事故的综合演练涉及到师生教学、住宿，必须提前*星期将演练的计划用书面以通知的形式告知学校相关部门； ③消防演练必须将演练的项目，演练的参加人员或单位、演练考核成绩记录在《消防演练记录表上》。 *、消防设备、设施的日常管理维护 ① 安保队员定期对消防设备、设施进行巡查，记录于《值班记录表》并存档；若发现消防设施不完善应报告校方由校方进行整改，做到消防设施完整有效； ②安保队员应协助管理处机电维修人员做好消防设备、设施的日常维护工作。 *、消防知识的宣传教育： ①宣传国家、政府的消防法规和火灾安全，增强辖区每*个人的消防意识和社会责任感，做到“消防意识，警钟长鸣；消防工作，常抓不懈” ； ②普及消防知识，电气设备安全使用规定，灭火器材的正确使用，火灾初起时如何报警、火灾中怎样有秩序的疏散与自求互救等； *、火灾隐患的检查和消除： ①必须把检查火灾隐患作为*项重要的的内容，发现火灾隐患必须及时排 除； ②发现火灾隐患，能排除的必须立即排除，否则立即通知有关部门并协助理，如是使用人单元应立即通知使用人，情况特别紧急的，必须先排除后通知使用人； ③隐患的检查和消除结果要求记录在《值班记录表》上。 *、易燃、易爆品的管理： ①安保执勤人员必须严格执行公安、消防部门关于易燃易爆品的管理规定，禁止易燃易爆进入管理辖区。 ②安保执勤人员在巡查中发现使用易燃物品时，要监督其采取安全保护措施，施工现场禁止使用明火。 *、紧急情况处理： ①管理办法： ａ) 管理处主任负责突发事件紧急处理的组织和指挥； ｂ) 安保员负责突发事件紧急处理的各项具体工作； ｃ) 机电人员负责突发事件机电方面的紧急处理的具体工作； ｄ) 管理处其他人员协助突发事件紧急处理的其它具体工作； ②工作规程 *、发生刑事案件迅速向公安派出所或“***”报案，然后报告公司安全保卫部和管理处领导，注意保护现场，抓紧时机向发现人和周围群众了解情况并做好记录，向到达现场的公安人员认真汇报案件发生情况，协助破案； *、发生犯罪分子偷盗，迅速发出信号，召集其它安保人员或师生支援，设法制服罪犯，并及时报告公安部门保护好现场； *、发生社会人员故意到校园闹事，立即劝阻离开现场，如属违反治安管理法或构成犯罪行为的，应及时进行报告辖区公安派出所或“***”，或将当事人送公安机关处理； *、对酗酒滋事或精神病人进入辖区，进行劝导或阻拦，或报告辖区公安派出所或“***”处理，对有危害社会安全的行为时，可将制服并报公安派出所处理； *、发现有人触电，迅速赶到现场，关闭电源，立即对触电人员进行人工呼吸等急救，并立即打“***”电话，联系急救中心派医生前来抢救或就近医院急救； *、现违规者、故意扰乱，记录并向管理处领导报告，耐心劝导，对蛮横无理者或故意扰乱者，视情节报告辖区公安派出所依法处理； *、生火警时，按照《大厦防火紧急疏散计划》操作； *、台风、暴雨期间，通知辖区师生，做好防台风，暴雨的各项准备工作。检查房屋建筑的各项设备、设施，关好公用部位的门窗，对建筑物高处和自外墙的广告必须及时通知客户采取加固措施，对低洼处的设备要进行防水处理。检查辖区所有公共设施，对易被台风刮倒的设施，应加固要进行加固，能移走的要暂时移到安全地方。检查天台、屋面、下水道、沟渠确保畅通。检查各种排水设备，保证完好状态，确保应急使用。加强值班和巡逻制度，并组织应急抢险队*，做到分工明确，措施得当，召之即来，排险有效； *、发生生浸水及其它突发事件，属于师生投诉的浸水事故，应立即通知机电人员前往现场处理，关闭相关水源，然后维修漏水的设备、设施。电器设备浸水的，应立即切断电源，然后进行排水。遇电梯附近漏水的，应立即将电梯升至顶层，关闭电梯，然后进行排水处理和维修。 ③电梯困人救援标准作业规程 当发生电梯困人事故时，电梯管理员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员的援救；被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开闭状态，电梯管理员应设法将轿厢门完全关闭。 根据指层灯、** 显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置。 轿厢停于距厅门*.* 米左右（高于或低于）位置时的救援。 拉下电梯电源开关。 用专用厅门钥匙开启厅门。 在轿顶用人力开启轿厢门。 协助乘客离开轿厢。 重新关好厅门。 轿厢停于距离厅门*.* 米以外位置的救援方法。 进入机房切断电梯电源。 拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄。 援救人员之*把旋柄，另*援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应*撬*放使轿厢逐步移动，直至最接近厅门（*.*米左右）为止，确认刹车制动无误，放开盘车手轮。 当轿厢停于距厅门*.* 米远左右位置时，其救援方法按上述条款进行。 遇有其他复杂情况，应请求电梯公司帮助救援。 困人救援工作完毕后，电梯管理员应将情况完整、规范地记录在《电梯运行第*部分物业管理标准作业规程日记》内。 ㈢共用设备管理 *、配电室管理： *、 每班必须清洁配电室环境，禁止乱拉接线路，堆放杂物，无关人员禁止入内， *、 值班人员*小时对配电设备的运行情况（环境温度电流、电压、功率因数、运行状况等）巡查*次，并将巡查结果记录于《配电室运行记录表》； *、 配电设备发生异常要及时报告机电主管或派人协助排除故障，并将维修情况记录于《设备设施维修保养记录表》； *、《设备设施维修保养》对变配电设备设施进行维修保养，并将结果记录于《变配电设备设施维修保养》 *、水泵房管理： 序号 项目 要求 * 水泵设备（包括给水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、污水泵） *.日巡视，发现问题及时处理，并做好记录。 *.定期轮换水泵，每月轮换*次。 *.每月对消防泵、喷淋泵进行*次。 *.根据保养计划进行检查、维护保养。 * 各种仪器 每日巡视，确保仪器，仪表完好，并显示准确。 * 各种管道、阀门 每两周检查*次，要求管道无渗漏，阀门严密，灵活。 * 控制设备 每月除尘、检查，确保电器柜，各种电器元件接触良好，接线符合规范要求。 * 机 房 照明良好，地面、设备保持清洁，通道畅通。 * 电梯维修维保 档案、资料管理: 做好物业档案和资料管理。档案和资料包括：投诉和意见档案、安全管理记录档案、设备运行记录档案、设备维修保养记录档案、清洁卫生管理档案、绿化养护管理档案、宿舍楼管理档案。 （*）人员配备 人员配备：总人员**人。 为保证服务质量和维护招标人的形象，人员配置须遵守《劳动法》等相关规定，避免引起劳动纠纷。具体要求如下： *、项目负责人（*人）：具有大专及以上学历，物业管理专业，提供身份证的复印件，毕业证书，具有物业管理*年以上的工作经验（提供证明材料），负责本项目的全面工作兼客服、档案。 *、保安人员（**人）：负责校园秩序维护管理。 *、楼管人员（*人，其中*人为女性）：负责宿舍的日常环境和秩序。 *、保洁人员（**人）：负责校园公共卫生保洁。 *、绿化养护员（*人）：负责校园内绿化养护。 *、工程技术员（*人）：弱电消防、电气设备、土建、给排水、电梯维护。 （*）物业服务考核暂行办法 *、物业公司提供的服务，都将记录在案（如《物业人员排班表》、《物业工作报告》等），采购人及时对每次抽检进行评价，对每次事故进行记录，并签字确认，以作为考核的依据。 *、采购人将提留物业公司每月合同*%金额作为考核金额。 *、采购人每月对物业公司的保安服务、保洁服务、机电设备管理、绿化管理的服务质量分别进行评价考核。考核分数与付款金额挂钩，标准如下： *、考核分数满分为***分；如考核分数低于**分（不含），采购人将取消该月的全部考核金额； *、考核分数**分至**分（不含），采购人将取消该月考核金额的**%。 *、考核分数**分至**（不含），采购人将取消该月考核金额的**%。 *、考核分数**分及以上，采购人返还该月全部考核金额。本服务期限：从****年月至****年月，共**个月。若合同期内中标供应商连续*个月考核分数在**分以下或年累计*个季度考核分均在**分以下的，采购人将取消合同，中标供应商还应承担违约责任。 *、服务质量考核按以下标准和内容进行（考核范围包括服务合同内项目以及因服务项目执行情况造成的影响）： *、人员在岗考核：按方案中双方约定 **、服务满意度：通过师生满意度的百分比的评分分值进行评分，以此作为依据。 评分指标： 考核指标及评分依据 序号 考核项目 考核内容及指标 单项分数 计分方法 * 基础管理 *、是否按合同要求配齐人员、每月人员变化是否及时向甲方报备，新招聘人员上岗是否经甲方同意等问题。 * *般问题发现*次扣*分，项目主管未配齐缺少*位扣*分，缺少两位以上主管本月基础管理分全扣，各岗位人员未配齐缺少*位扣*分，人员变化无报备、人员上岗未经同意每发现*处扣*分。备注：管理分不够扣直接从各相应问题项目中扣除。 *、抽查人员是否在岗；客服电话是否能接通 ** 抽查时人员不在岗，*次减*分；如客服电话无法接通时间超过**分钟，发现*次扣*分；备注：至该项指标分数扣完为止。 *、物业管理人员、专业技术人员是否持证上岗，管理、技术、应变、协调能力是否符合岗位要求。 * 无证上岗，技术水平、处理能力、应变能力、协调能力差，每发现*处扣*分,备注：管理分不够扣直接从各相应问题项目中扣除。 *、物业管理是否根据实际情况制定管理制度、突发事件应急流程、各岗位工作标准、考核办法。 ** 每发现*处不完整不符合本校区实际情况扣*.*分。备注：管理分不够扣直接从各相应问题项目中扣除。 * 安保及车辆管理 *、有无查验外来人员证件办理登记手续，禁止无关人员进入。 * 无查验、登记每发现*处扣*分。备注：至该项指标分数扣完为止。 *、各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐。 * 管理紊乱、交通堵塞扣*分，停车场无人疏导、车辆乱停放，排列不整齐发现*次扣*分。备注：至该项指标分数扣完为止。 *、非机动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁、各通道及出入口畅通。 * 非机动车无引导，无序停放，乱停乱放，通道及出入口不畅通每发现*处扣*分。备注：至该项指标分数扣完为止。 *、危及人身安全处设有明显标志和防范措施。 * 符合*分，不符合每发现*处扣*.*分。备注：至该项指标分数扣完为止。 *、岗位设置合理，做到齐装满员，所配人员必须素质高、责任心强、业务精。 * 岗位人员配备缺*人扣*分，应变能力、警惕性差扣*分，责任心差、基本装备未配齐、影响正常使用每发现*次扣*分。备注：至该项指标分数扣完为止。 *、其他相关安保问题。 * *般问题每发现*处扣*分，因安保人员问题出现的如单位重要物品及财物丢失的扣**分，出现危及或影响正常办公和人身安全的相关恶劣事件，安保及车辆管理分全扣。备注：至该项指标分数扣完为止。 * 保洁 所有保洁区域的保洁工作符合各区域标准要求。 ** 每发现*处不符合扣*分。备注：至该项指标分数扣完为止。 * 绿化养护 定期施肥、浇水、除草、并及时的修枝整形，补栽补种和草坪的管理。 ** 每发现*处不符合扣*分。备注：至该项指标分数扣完为止。 * 服务满意度 采购人对物业工作满意度程度 ** 通过师生满意度的百分比的评分分值进行评分。 附加考核指标及评分依据 序号 考核项目 考核内容及指标 单项分数 计分方法 * 加分指标 *.物业公司主动提出有价值的管理方案优化调整建议，且实施后受到良好效果 ** 根据实施效果进行评价 *.提供合同外重大帮助和支持；其他原因受到最终用户嘉奖表扬的 ** 分级对提供的帮助进行综合评价 * 减分指标 *.聚众喧哗、小偷小摸等事件 ** 根据情况进行评价 *.物业公司每季度结束后的*天内，汇总提交《物业考勤汇总表》和《物业工作报告》。 ** 不得漏报任何*项文件，如发现漏报，考核分数扣减**分。

**、其他约定

**.*合同文件与本合同具有同等法律效力。

**.*本合同未尽事宜，双方可另行补充。

**.*本合同自签订之日起生效。

**.*本合同纸质文件*式*份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本*致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

**.*其他：无 。

签订地点：泉州市丰泽区