攸县发展中心物业管理服务项目

序号

指标名称

国标

质量标准

*

房屋及配套设施完好率

**%以上

*、编制房屋本体维修、养护计划以及配套设施大、中修及维护保养计划，经业主审批后实施。

*、将房屋及配套设施的巡查、保养工作量化分解到人，由专人控制质量，日常维护、定期保养、日常巡视和定期巡查相结合。

*、针对房屋建筑的结构特点及配套设施材料的特性，进行科学地维护、保养，延长其使用寿命。

*、严格装修审批、登记、验收制度，对施工过程进行控制、跟踪管理，及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为。

*、每年由专业技术人员对房屋及配套设施勘查、鉴定*次，根据勘查、鉴定结果，制定科学的维护保养方案并组织实施。

*

房屋设施及房屋小修、急修及时率

***%

*、以优质高效服务为宗旨，物业管理处设立服务电话和服务网站并向用户公开，实行**小时值班和首问责任制，受理各类小修、急修申报。

*、接到急修任务，维修人员**分钟内赶到现场并立即处理。小修任务两小时内及时完成；*般问题当班处理好；当班处理不了的问题对用户应有交待并继续负责处理。

*、根据发展中心配套设备、设施的特点，储备*定数量的常用备件，以备急用。

*、管理处主任（项目经理，下同）每周对小修、急修率执行情况进行检查和抽查。

*

设施设备返修率

*%

*、加强员工业务技能培训，提高维修技术。

*、实行分项目工程师负责制，有针对性地提高维修人员的专业技能。

*、维修工作效率、返修率与维修人员的工作业绩考核挂钩。

*

大、中修工程质量合格率

***%

*、工程全过程进行质量跟踪监督。

*、对工程质量进行分项检查，严格把好验收关，主要项目由公司组织验收。

*、工程材料的采购严格按照质量验收控制程序。

*

维修工程质量回访率

***%

*、实行回访制度，对用户申报的重大维修服务进行***%的回访。回访方式多样化，如上门回访、电话回访等。

*、用计算机建立维修回访档案。

*、管理处主任或副主任（项目副经理，下同）每季安排对用户专访，各部门主管每月随机专访用户，管理处员工日常随机走访用户。

*

绿化完好率

**%

*、实行全员管理，每*位员工都有责任对环境进行保护，积极开展宣传工作，人人有义务对损坏绿化的行为进行制止，并认真吸取用户意见，接受用户监督。

*、严格审核绿化工作计划，内容包括时间要求和质量标准。

*、根据各种植物的生长特性，制定科学的日常养护、维护计划，并结合实际情况认真实施；根据周围的环境和人文特点修剪具有艺术性的造型。

*、每周对绿化工作完成情况、工作质量进行检查、考核。

*、落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，并由管理处主任监督执行，以确保小区公共绿地无破坏、无践踏、无黄土裸露现象，发现问题立即修复。

*、公司质量部每月不少于*次的现场检查与考核。

*

清洁保洁率

**%

*、采用合理、科学的作业方式，给用户营造*个良好的工作环境。

*、垃圾分类处理，日产日清，封闭转运，杜绝*次污染。

*、定期进行消杀，区域内无白蚁、蚊蝇、蟑螂、鼠害。

*、杜绝乱张贴现象。

*、管理员每日巡视检查卫生保洁质量情况，发现问题及时协调处理。

*、加强环保建设的宣传工作，对破坏环境卫生的行为及时制止。落实责任人分区保洁，实行巡查制度，做好记录。

*、实施“*干扰”工作方式，将保洁工作寓于“隐形服务”之中。

*

机电设备完好率

中小型**%以上、大型**%以上

*、把主要机电设备（如电梯、中央空调等）分包或由业主直接发包给专业公司进行维护保养，并对专业维保公司的工作全过程进行严格监督。

*、主要机电设备的日常巡视维护由各系统责任人负责，同时加强技术人员的专业培训，保证主要机电设备完好率达到***%。

*、配备专业工程技术人员，所有人员全部持证上岗，实行**小时值班制，发现问题及时处理。

*、利用设备自身的监测、控制、诊断功能，正确使用、精心保养、定期维护好设备，保证设备安全、优质、高效运行。

*、制定各系统应急处理方案。

*

化粪池、雨水井、污水井完好率

落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，并由管理处主任监督执行，以确保沟渠井完好，并定期疏通、清理，保证完好率达到***%。

**

公共设施完好率

**%

落实责任人进行维护，实行巡查制度建档记录，管理处主任监督执行，以确保设施完好，美观清洁。

**

路灯亮灯率

**%以上

*、实行维修管理人员、保安两条线巡视检查制度，发现问题及时处理。

*、维修保养责任到人，实行量化考核，日常保养与定期检修相结合。

*、根据路灯型号、规格，储备*定数量的备用件。

*、落实责任人，实行巡查制度，建档记录，并由管理处主任监督执行，以确保路灯完好无损、正常使用并进行定期清洁、养护。

**

治安案件发生率

* ‰

*、充分利用闭路监控等智能化系统并执行**小时保安巡查制度，实行固定岗、巡逻岗、智能控制中心交叉结合的立体防范，做到人防、技防、物防相结合。     

*、成立应急小分队，处理应急事件。                         

*、建立发展中心施工人员档案，并与施工单位签订《治安责任书》，对进入管辖区域的经营、施工人员，要求挂工作牌，并经查验方可放行。对进入的施工人员实行“登记准入”制度，对进入或搬出物品实行“查验放行”制度。

*、落实保安岗位职责，明确责任区域。         

*、严抓保安员政审关，对保安员实行准军事化管理，加强对保安员的培训和考核。  保安员经培训考核后方能上岗，每周训练*次，每次不得少于**分钟，以保障队*的素质和状态。

*、对保安员工作进行严格检查；落实保安岗位职责制，明确责任，实行人防与技防相结合，**小时电视监控，确保小区的安全。

**

消防设施完好率

***%

落实责任人，实行巡视制度并建立档案；管理处经理监督执行， 定期维护维修，以确保消防设施完好无损，正常使用。

**

火灾发生率

*‰以下

*、实行义务消防员制度，根据实际情况制定消防应急作战方案，定期举行消防演练，开展消防知识和法规的宣传教育。            

*、实行**小时消防值班制度。

*、消防工作责任到人，日常巡查与定期检查相结合。

*、装修、动火作业实行严格的申报、审批制度，并进行跟踪、巡查管理。

*、充分利用火灾自动报警系统和消防系统的自动探测、自动联动消防设备等功能，杜绝火灾事故的发生。   

*、管理处全员定期进行培训和演习，加强宣讲，设置专人负责日常巡视，发现隐患，及时处理，确保小区消防安全。

*、消防管理人员全部持证上岗，熟练掌握消防设施设备的使用方法。

*、建立维护管理人员和保安员双轨巡查制度，发现问题及时处理。

**

违章发生率及处理率

发生率*‰

处理率**%

*、严格执行巡视检查制度，及时纠正和制止各种违章行为。

*、利用停车场管理系统对车辆进行有效监管。   

*、通过用户手册、宣传栏等，加强对有关规章制度的宣传，以取得用户理解和支持，从而避免和杜绝违章现象的发生。               

*、实行违章处理跟踪制，对违章事件及时处理，处理后记录归档备查。

**

维修服务回访率

对进行维修的项目，实行回访制度，建档记录，以确保维修服务满足业主/物业使用人的需要，保证回访率达到**%。

**

有效投诉率与处理率

有效投诉率*%

处理率**%

*、以“业主至上、服务第*”为服务准则，竭诚为业主提供*流的服务。

*、加强与业主/物业使用人沟通，了解业主/物业使用人的愿望和要求，满足业主需求。                             

*、设立**小时投诉电话和服务网站。

*、实行首问责任制，接到投诉，及时记录并处理，同时建立档案，跟踪处理结果。

**

管理人员专业培训合格率

**%

*、精编科学、先进、实用的培训教材，选派教学经验丰富的教员，对员工进行入职培训、岗位培训和定期的培训。

*、建立培训考核制度，对员工分别进行入职、在职及调职培训，并予以考核；对于特种作业、有行业性要求的员工，实行外送有关部门培训、考核并就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核；确保培训合格率***%，对不合格者予以淘汰，保障员工的素质

*、有计划选送骨干参加相关政府部门和社会培训机构专业培训。

*、鼓励员工通过多种形式进行自我培训和提高。

**

停车场、单车棚、道路完好率

**%

*、指定专人对停车场、道路标识系统进行维护，按规定巡视检查，维护保养记录建档备查。

*、利用停车场管理系统实现车辆全封闭自动化管理，有效控制外来车辆进入地下停车场。

*、制定停车场管理规定，指定人员对停车场及配套设施进行巡视检查、定期保养，发现问题及时处理。

*、落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录并由管理处经理监督执行，以确保设施完好，方便使用。

**

物业管理服务满意率

**%

*、每半年做*次用户意见调查，将征询到的住处进行统计表分析，及时纠正和采取预防措施，并将处理结果予以公布。          

*、物业管理处主任每周主持召开工作例会，总结经验教训，不断提高服务水平。

  *、建立以“客户为中心”的质量管理体系，全面提升管理品质。

*、设立**小时服务、服务网站及主任信箱，接受请示和意见。

*、实行“首问责任制”，对各类请示或投诉，及时记录和跟踪处理。

*、满意率评价结果与管理人员效益工资和主任的业绩评价挂钩。                                    

序号

项    目

时间   间隔

内      容

*

地基基础

半年

检查地基有无超过允许范围内的不均匀沉降。       

检查基础有无开裂、破损，勘脚有无破损。

每季

适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其房屋内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。

每年

检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。

*

承重结构

梁

每季

检查有无变形、裂缝、腐蚀。

每年

检查整体结构性能是否完好。

板

每季

检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。

每年

检查整体结构性能是否完好。                       

柱

每季

检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。

每年

检查整体结构性能是否完好。

承重墙

每季

检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。

每年

检查整体结构性能是否完好。

金属构件

每季

检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。

每半年

对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处理。

每年

聘请专业机构分析金属结构各部件的工作状况，评定构件的受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属结构整体承载能力。

备注：*、加强酷暑、暴雨等恶劣天气时对金属结构和支撑体系的适时检测。         

*，根据检查的结果进行必要的维护。

*

非承重墙

每月

检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。

每年

检查墙体结构性能是否完好。

*

屋面防水涂层、采光玻璃

每周

清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁。

检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。

检查屋面有无积水。

检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边，发现异常即时修复。

检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复。

发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。

检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。

每年

全面修补隔热层板，重新勾缝。

检修屋面防水层。

检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况。

检查伸缩缝嵌填油膏是否完整。                                    

备注：每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化的状况，及时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。

*

楼地面

每季

检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。

检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。

更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。

对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。

对木地板（如有）进行打蜡处理。

每年

检查楼地面结构功能的完好性。

*

楼梯

每半年

检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。

补换损坏的地砖。

修复空鼓的地砖。

每年

油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网。

对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。

*

公共通道

每周

检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。

公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。

检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好。发现异常及时处理。

每半年

检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。

补换损坏、空鼓的地砖。

每年

油漆扶手、金属支架的护栏网。

对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。

*

内墙面

涂料、石土质块材

每月

修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。

处理内墙面变色现象。

处理内墙面局部渗漏。

更换破损的石土质块材。

每季

处理内墙面大面积渗漏。

对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。

*

外墙面

喷涂饰面、玻璃、石土质块材

每周

修补涂料饰面破损、脱落部分。

更换破损的外墙饰面玻璃。

更换破损的石土质块材。

清洗外墙饰面人为造成的污染部分。

★每半年

清洗外墙*次。

结合外墙清洗作业，*并检查外墙面的使用状况。

处理外墙面变色现象；检查并加固外墙金属构件。

每年

雨季时期对用户进行密封维护检查，杜绝雨水入侵。

对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。

根据需要，暴雨等恶劣天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。

备注

外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂。

更换外墙饰面应按原设计要求进行。

**

吊顶

每周

检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。

每月

加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。

**

门窗

每月

检查门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变、腐朽、有无变形、生锈。

门转轴或磨擦磨损部位加润滑油。

检查（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。

每半年

更换门窗的易磨损部件。

**

地下室

每周

检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象，发现问题及时修复。

序号

项 目

时间间  隔

内         容

*

石材、路面路基

每周

按要求养护各类石材。

检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。

检查路基有无塌陷、路面有无积水。

发现异常及时处理或修复。

*

路灯及线路

每日

检查灯具完好情况，即坏即修。

每周

检查玻璃灯罩有无破损。

有无金属灯架松脱现象。

*、灯口、灯棚有无损坏。

每季

检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。

金属灯架有无锈蚀。

发现异常即时处理或修复。

每半年

油漆灯具支架。

检查路灯线路有无老化现象。

油漆灯具线管*次。

*

停车场（库）

每日

检查路面有无积水。

检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。

检查车道灯有无损坏。

检查行车指示标志是否正常。

发现异常即时处理或修复。

每月

检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。

限速牌、指示牌是否齐全、完整。

检查挡车器是否正常。

*

沟渠地井

每周

检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。

检查雨水篦有无异常。

每季

检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。

检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。

检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。

井盖及雨水篦刷漆。

检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。

*

山体亭阁园林小品

每周

全面清洁休息亭阁建筑、坐椅、健身器材。

检查有无破损，如有异常及时修复。

检查有无乱刻乱划现象，发现问题及时处理。

*

围墙

每周

保证结构完好，发现问题及时处理。

每年

油漆护栏。

*

公用标志设施

每周

保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。

检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。

每半年

检查完好程度，加固。

*

垃圾中转站

每周

检查有无损坏，发现问题及时处理。

*

地下管网

每半年

建立供热设施巡检制度，对管理范围内的供热设施进行检查，并作好记录。发现共用供热设施存在隐患的，应当及时消除；发现用户自用采暖设施存在隐患的，应当书面告知用户及时消除。

供热前应当进行供热系统充水、试压、排气、试运行等工作，并提前在供热范围内进行公告。

建立用户采暖温度抽测制度，定期对用户室温进行检测，测温记录应当有用户或者其他证明人签字。

检查管道保温层、阀门有无损坏，管网支架完好率达***%。

检查或更换管网，管道刷漆，发现异常及时修复。

项目

时间

次数

内  容

变压器

每周

*

*、检查外观是否完好，有无异常响声。

*、检查温控器标示是否正常，超温时风机能否正常启动，风机运行是否正常。

*、变压器电压，电流是否在额定范围内。

*、清理、清洁。

每年

*

*、检测接地电阻，各接线装置坚固。

*、检测变压器线圈绝缘电阻。

*、坚固螺丝并有防松措施，检查变压器松绑并扎固。

*、清理灰尘。

配电柜、动力柜

每天

*

*、清洁卫生。

*、检查外观是否完好，电压、电流是否正常，*项负荷是否平衡，有无异常声响。

*、检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。

*、检查开关是否在正确位置，表示是否清楚。

*、检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求。

*、检查电容器、熔断器是否过热，熔断。

每月

*

*、紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。

*、若有过载现象应更换容量大的配电设备。

*年

*

*、重复处述检查。

*、检测接地电阻。

*、测试过流保护装置、联锁装置是否正常。

照明器具

每天

*

*、清洁卫生。

*、检查外观是否完好，有无异常声响。

*、检查灯具照度的均匀度、眩光度、频闪度及电压的变化影响情况。

每月

*

*、重复上述内容。

*、调整亮度，节约能源。

*、更换过热配件，避免短路现象。

*、根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间。

供电线路

每周

*

*、清洁卫生。

*、检查敷设环境有无积水、杂物。

*、供电电缆标示是否清晰、脱落。

每月

*

*、重复上述内容。

*、检查线路有无过热现象。

*、检查进出线路接线装置是否完好。

每年

*

*、重复上述内容。

*、检测线路绝缘电阻。

*、金属支架、电缆套涂防锈漆或沥青。

项目

时间

内         容

生活泵、喷淋泵、消防泵等各种水泵

每天

*、机房卫生；对机体擦拭去灰、保持干净无尘。

*、每*小时观察其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机、控制柜有无异味。

*、检查压盘根处滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。

*、检查湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作是否正常。

*、检查水位深度指示是否清晰。

*、发现故障隐患及时处理。

*、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；*次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准。

生活泵、喷淋泵、消防泵等各种水泵

每月

*、重复上述检查。

*、生活供水的主、备用泵进行手动切换实验并记录。

*、消防泵、喷淋泵应启动管网末端试水装置或打开水泵出水管放水实验。

*、注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。

每年

*、电机、泵体轴承清洗加润滑油；如有异常响声，则更换同型号规格轴承。

*、泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。

*、检测电机接地电阻。

*、检查电机与水泵弹性联轴器有无损坏，如有损坏则更换。

*、更换磨损的水泵轴衬套。

*、性能测试。

水箱、水池

每周

*、检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口防虫纱网是否完好。

*、打开排污阀排污。

*、检查进水浮球阀并作手动进水实验。

*、检查水质情况，检测水的**值和含氯量。

*、水箱、水池盖板是否上锁并且完好。

每月

*、重复上述内容。

*、按规定比例按时投放消毒药品。

每季

清洗水池、水内部，按比例投放漂白粉进行消毒。

每半年

*、送水样至县卫生防疫站进行水质化验，并向业主提供水质化验报告，水质化验符合国家颁布的卫生标准。

*、各类金属构件及管道作防锈处理。

给水井、雨水井、污水井

每周

*、检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净。

*、检查井盖铸造字迹是否清晰、正确

半年

*、重复上述检查。

*、清理污水井、雨水井、化粪池、疏通下水管道。

*、各类井盖及金属构件刷漆。

供水、采暖、供热管网

每周

*、检查外观是否完好，应无滴、漏现象。

*、检查闸阀，观察供水压力表是否正常。

*、阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。

每季

*、重复上述内容。

*、清理管道内的杂物，疏通排污管道。

*、检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。

每年

*、重复上述内容。

*、检查修整全部管架。

*、管道及支架除锈刷漆。

*、检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。

*、管道内部清洗、作防腐处理。

*、更换各类阀门标示，并标注管内水流方向。

*、各类阀门丝杆上油作防绣处理。

项目

时间

次数

内  容

空调主机

每年供冷（热）季节机组启动前记录

*

*、检查制冷剂液位和油面。

*、检查加热器和变频压缩器。

*、检查和测试所有运行控制和安全控制功能。

*、检查调整微电脑控制中心的设定值。

*、启动机组，检查整个系统的运行状况，记录机组运行参数。

*、根据运行记录，分析处理机组问题。

运行期间

*

*、检查机组各项运行参数的情况，调整安全控制装置。

*、检查控制装置的运行。

*、检查制冷剂液位和油位。

*、检查润滑系统的运行。

*、检查回油系统。

*、检查电机和启动期的运行。

*、记录运行状态参数，分析确认机组运行是否正常，必要时进行机组检修。

*、每月进行*次泄露检查。

*、记录和报告有需要更换的*配件。

**、冷却电机轴承打油/更换油承。

**、高/低压控制检测/修理/更换。

**、空调机组检测/修理/更换*配件。

**、冷凝器清理沉积物质。

**、电气装置有否接驳松脱/触点氧化/外来物质/修理/更换。

**、控制和保护装置调整设定值检测/修理/更换。

每年制冷（热）期结束停机期间

*

*、检查压缩电机组件的各项环节。

*、检查压缩机润滑系统。

*、执行各项正确操作系统，检查电机启动器。

*、检查控制面板，确定各操作状态是否正确。

*、检查冷凝器洁净情况是否需要清洗。

*、检查系统的泄露、制冷剂并给予正确的处理方法。

冷却冷冻泵

每天

*

*、检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象。

*、泵体盘根处滴水是否符合要求。

每季

*

*、检查运行记录，检查联轴器及盘根的使用情况。

*、转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭。

每年

*

*、清洗水泵及电机轴承并加润滑油。

*、检测电机接地电阻，并记录。

*、检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值。

*、更换水泵轴衬套，重新加装填料。

*、泵壳、泵体清锈刷漆。

冷却塔

每天

*

*、检查水阀、浮球阀是否正常。

*、观察电流、电压及布水器的运行情况。

每季

*

*、重复上述检查。

*、进行水处理。

*、检查电机皮带是否正常。

*、清洗冷却塔塔体。

每年

*

*、清洗填料，更换脱落的布水器。

*、更换磨损严重的皮带。

*、检测电机接地电阻、电机绝缘电阻，并做好记录。

*、更换或清洗电机及风叶轴承，并加注黄油。

*、更换各类标示。

风机盘管

每周

*

*、观察风机是否正常运行，有无异常声响。

*、空调开关及电磁阀工作是否正常。

每季

*

*、检查冷凝水接水盘是否畅通排水。

*、保温要求达到的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常。

每年

*

*、检测电机接地电阻及电机绝缘电阻值。

*、清洗接水盘。

*、清洗回风口、出风口、过滤网。

*、盘管风机轴承加注黄油。

每班检查内容

*、检查压力表显示是否正确，并冲洗压力表存水弯*次。

*、检查各泵、风机运行是否正常，电机有无发热现象。

*、检查各处阀门开、启是否正确。

*、检查各管路有无跑、冒、滴、漏现象。

*、每班必须对安全阀做手动排泄试验。

*、检查控制屏各参数显示与就地仪表显示是否*致。

*、检查燃气压力及流量是否正常

每周检查内容

*、检查清理燃烧机喷嘴，点火棒及扩散盘，剔除其表面垢和积碳。

*、检查清理燃烧机风门、鼓风轮。

*、对水处理设备进行*次全面检查，并对生水进行化验。

*、检查并清理电眼的灰尘。

*、对于燃机锅炉，应对燃机管路进行*次排水。

每月检查内容

*、清洗日用油箱*次。

*、检查清洗油过滤器或气过滤器*次。

*、检查、清洗电磁阀*次。

*、清洗热传感器*次。

       每年检查维修保养内容

*、对压力表、安全阀、压力控制器、温度计、热传感器进行*次调校。

*、打开人孔，检查锅炉受热面是否有积垢现象，如有，则进行*次煮炉。

*、打开前后烟箱门，检查烟管是否有积炭、积灰。如有，必须进行清理。

*、更换同规格型号的油嘴。

*、对自控系统进行*次全面检查，并对各保护进行*次全面试验。

每两年

*、对锅炉内、外部进行*次全面检查。

*、进行*次水圧试验。

项目

时间

内         容

电梯设备

每天

*、清洁卫生。

*、轿厢照明是否正常。

*、控制盘指示层、指示灯是否正常。

*、检查控制柜及电机温度是否过高，机房空调器的制冷状态是否正常，*、机房室温是否符合要求，运行是否有异常和振动。

*、检查曳引机减速箱油位是否符合要求。

*、检查各内选、外选按钮工作情况，是否灵敏。

每周

*、检查并拧紧各接线端。

*、检查安全装置，并做好记录。

*、轿箱上不锈钢油。

*、检查轿箱照明及风扇。

每半月

*、对各安全装置清洁检查，并运行调整。

*、检查井道、轿顶照明，清洁井底卫生。

电梯设备

每月

*、测试各装置安全回路的电器操作。

*、检查选层器、限速器接线端、接线和有关控制点情况。

*、检查及调整制动器力矩及制动器闸瓦工作情况

每季

*、检查各钢丝绳张力是否平衡，有无破损断股现象。

*、检查底坑缓冲器油位情况，并作补油。

*、检查各层标记是否清晰。

*、检查安全装置工作是否正常。

每年

*、对导轨夹块螺钉进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损坏情况。

*、对各活动部件换油润滑。

*、做好维修保养记录。

*、由技术监督局等相关部门按国家有关标准对电梯、扶梯进行年度检查。

项   目

时间

内           容

摄像机

显示屏

周

清洁除尘。

检查外观完好情况。

季

线路整理。

检查各视频及音频接头。

每年

检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。

线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。

检查云台机械机构和电动元器件的工作情况。

计算机和监视器

每月

主机、显示器及打印机清洁除尘。

检测***工作情况是否正常。

检测各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。

每半年

清洁主机内部灰尘。

数据整理和备份。

计算机数据整理、内部测试。

录像机

每周

清洁除尘。

检查外观完好情况。

每月

检查录制标准。

测试各功能键的工作情况。

每半年

检测音频和视频接口，测试各项性能指标。

画面分割器、切换器和**主机

每周

清洁除尘。

检查外观是否完好。

检测连接线路的牢固程度。

每季

测试各功能键的工作情况。

每半年

线路整理，功能测试。

控制器及红外线探测器

每月

*、控制器清洁除尘。

*、测试红外线探测器的工作情况。

每半年

*、检查各连接线是否牢固、完好。

警笛和警灯

每季

*、检查报警系统警笛和警灯的工作情况。

停车场管理系统用计算机

每月

*、主机、显示器等设备清洁除尘。

*、检测***工作情况是否正常。

*、检测连接接口。

*、内部数据整理和备份。

烟雾、温度等探测器

每日

*、检查外观是否完好，观察其是否处于工作状态。

*、检查是否有误报，解除报警、查出故障、及时处理。

每半年

*、重复上述检查。

*、每消防区域抽样模拟实验探测器是否正常反应报警。

每年

*、整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接口。

*、进行探测器模拟实验，有故障或性能不稳定的及时处理。

*、利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。

*、对所有探测器分批清洗、烘干、检测。

报警装置

每周

*、清洁卫生。

*、检查外观是否完好，运行是否正常。

每年

*、更换损坏的报警装置。

*、手动实验报警装置是否联动，并及时处理故障。

*、检查接线是否松动、脱落。

消防控制主机

每日

*、对主机、联动柜表面清洁，并做好记录。

*、对主机进行探测、查询，随时了解系统运行情况。

*、遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录事发时间、地点及发展情况。

每周

*、内部吸尘、清洁，并做好记录。

每月

*、对消防联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时维修处理，并做好记录。

每季

*、对主机、联动柜内各接线端子进行检查、清扫、紧固，并做好记录。

每半年

*、消防演习时能正常控制消防设备的动作，并能准确检测有关信息。

*、检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。

*、对存在的故障予以处理。

*、测试系统接口信号是否正常。

*、软件数据备份。

*、测试系统接口模块、各种按钮的性能。

*、测试系统接地电阻。

*、测试各回路的对地电阻。

消防广播和背景音乐系统

每季

*、清洁设备。

*、检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。检测线路及音响要求达到的标准。

*、在双休日用实际广播检测每层消防广播喇叭是否完好。

消火栓

每月

*、清洁卫生。

*、检查外观是否完好。

*、检查配件是否齐全。

*、检查水带是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。

每半年

*、消防演习（水枪水柱射程大于**米，能实现联动）。

*、对消防水带作防霉变处理。

喷淋、管网等

每周

检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。

每半年

*、更换失灵压力表。

*、放去管网污水，并实验。

*、室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。

*、阀门丝杆加注黄油并加装防护套。

*、检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否洪亮。

排烟系统

每月

*、清洁卫生。

*、检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象。

*、检查外观标示是否清晰。

每半年

*、手动试运行，检查风机有无异常现象，并做好记录。

*、观察消防演习时是否联动。

*、检查防排烟阀动作情况。

*、防排烟阀传动机构加润滑油脂。

每年

*、清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。

*、风机外壳清锈、刷漆。

*、更换各类标示。

气体灭火系统

每月

*、清洁卫生。

*、检查外观是否完好，有无泄露气体现象。

*、检查气压表的完好情况。

每半年

*、检查气瓶压力。

*、气瓶外壳除锈，刷保护漆。

*、模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。

监控系统

*、每天对摄像系统、监视器、摄像头等的外观及控制性能检查并作好记录。

*、各系统电脑外观、运行情况良好。

分类

项 目

要       求

清洁频率

室外部分

广场、小区道路等公共场所

地面无垃圾、纸屑、无明显泥沙、污垢，设施无污痕，每***平方米内烟头、纸屑平均不超过*个，无直径*厘米以上的石子。

至少每天清扫两次，每小时循环*次。

散水坡和排水沟

无明显污垢、泥沙，每**平方米烟头、棉签或纸屑在*个以下。

每天保洁在*次以上。

停车场、岗亭、自行车棚

无杂物、纸屑、污渍、玻璃无灰尘、棚上无垃圾。

每天清扫或清抹*次；每周冲洗*次；每月用清洗剂清抹*次。

遮阳板

干净、无杂物、无污渍

每月清抹*次

栏杆

干净光亮，无积尘、无乱张贴、无污迹。

每天清抹*次，每月用清洗剂清洗*次。

绿化带

无明显大片树叶、纸屑、塑料袋，地上无直径*厘米以上的石子，屋顶、阳台下每***平方米烟头或其他杂物在*个以内。

每天保洁*次以上。

垃圾池和垃圾箱

垃圾桶安放布局合理，清运及时，清运率***%，周围无污垢、积水，清运后及时清洗。

每日清运*次、清洗*次，每周用清洗剂清洗*次。

垃圾中转站（如有）

清运率***%，周围无明显污垢、排水畅通、无污水。

及时清运、每月清洗*次

污水、雨水排水井和沙井

排水畅通、无外溢、无异味，沙井内无烟头、纸屑，盖上无污垢。

沙井每周*次，污水、雨水井每周*次

公布栏、宣传栏、雕饰

无污迹、无明显积尘、无乱张贴。

公布栏、宣传栏每周*次，雕饰每月*次

水系

无纸屑、杂物、水无变色或异味。

每天保洁，每周换水*次

标识牌、路灯

干净光亮，无积尘、无乱张贴、无污迹。

每日保洁*次、每周用不锈钢油擦抹灯柱*次

化粪池、隔油池

进排畅通、无污水外溢。

每年清理*次

楼内部分

地面

无杂物、明显纸屑、污痕，每个楼梯、走廊烟头不超过*个，停车场不超过*个。

每日清拖*次，并实施工作日内*小时巡回保洁；每周清洗*次

墙面

光滑明亮，无杂物、无污渍、无水渍

每日清抹*次，并实施工作日内*小时巡回保洁；每周清洗*次

门窗、壁灯、壁饰、送风口、排烟风口、扶手、休息座椅、玻璃、消防设施、不锈钢制品和标识标牌等

干净、无尘、无污渍、无蜘蛛网

每日清抹*次，并实施工作日内*小时巡回保洁；每周用清洁剂清抹*次

天花板、天花灯饰

干净、无尘、无蜘蛛网

每周清扫*次，每月清抹*次

垃圾桶

干净，无杂物，无污渍，及时清空，无过夜垃圾，清空后及时清洗。

每日清抹*次，每周用清洁剂清抹*次

管道井及管道设备

干净、无灰尘、无蜘蛛网

管道井每月清扫*次，管道设备每月除尘*次

卫生间

要求专人管理，洗手台面、地面无积水、无污渍，无烟头、杂物，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，龙头水管洁具光亮洁净，纸巾洗手液等用品齐备。

每日用地面清洗剂清洗地面*次，日常随时用干、湿两把拖布交替擦拭地面以防止出现脚印及污迹；每日用洁厕剂清洗便池*次；每周用清洁剂清抹*次；上班时间每小时保洁*次，每次保洁时间控制在**秒以内；

屋面、雨篷

无杂物、垃圾、纸屑，排水畅通。

每周保洁*次

水池

无明显沉淀、污垢，无虫子。

每半年全面保洁*次

桌、椅、柜

干净、无灰尘、无污渍

每日清抹*次

窗帘

干净、无灰尘、无污渍

每月清洗*次

地毯

干净、无灰尘、无污渍

每周吸尘杀虫次数不少于*次，大型会议室在会议期间每天吸尘次数不少于*次，可视污染程度进行局部吸尘

垃圾收集、清运

每天定时收集垃圾，垃圾日产日清、密封存放，无乱倒、乱堆、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。

每日*次

消

杀

灭鼠

老鼠密度用粉迹法不超过*%，用鼠夹法不超过*%，鼠征阳性房间不得超过*%，楼道无明显鼠迹。

每季*次，堵鼠洞半年*次

灭蚊

蚊幼虫孳生每****平方米不超过*处；积水中*龄幼蚊或蛹阳性率不超过*%；有蚊房间的蚊数不得超过*只；目视无明显蚊虫在飞。

草地和楼道等大面积*次/半月，垃圾池(箱、桶)每周*次，垃圾中转站每天用敌敌畏喷杀。

灭蝇

室内无苍蝇孳生地；室外每****平方米，暴露的苍蝇孳生地不超过*处；蝇类孳生地*龄幼蚊或蛹检出率不超过*%。办公室、大厅、走廊、车库及室内公共部分应达到基本无蝇。

*次/半月，垃圾池(箱、桶)每周*次，垃圾中转站每天用敌敌畏喷杀。

灭蟑螂

（*）室内有蟑螂成虫或若虫阳性房间不超过*％，平均每间房大蠊不超过*只，小蠊不超过**只；（*）有活蟑螂卵鞘房间不超过*%，该等房间有卵鞘平均数不得超过*只；（*）在蟑螂粪便、蜕皮等蟑迹的房间不超过*%；（*）室外污、雨水井无明显蟑螂痕迹。

每月*次，污雨水井每半个月检查*次发现问题随时处理；化粪池半月喷杀*次。

分类

项目

要           求

修剪

乔木

主侧枝分布均匀数量适宜，各树形之间搭配协调。

无长枯梢、枯枝、病斑叶、虫咬叶、非季节性黄叶。剪口、锯口整齐，符合技术规范。

无枝叶妨碍交通及照明设施。

灌木

修剪造型后，各景点间比例协调，造型优美，花木形状有*定的意境，有动态感，有自然美。

花坛修剪层次分明，突出主题。

新生枝条的整体高度差不超过**厘米。

绿篱

修剪后绿篱轮廓清楚，棱角分明。

墙状绿篱修剪后侧面垂直，平面水平，无明显缺剪、漏剪，无崩口，脚步整齐。

每次修剪应不超过上*次剪口，已定型的绿篱新枝不超过*厘米。

片植绿篱修剪应有坡度变化，但坡度应平滑，不能有明显交接口。

草地

草地保洁率达**%以上。

绿化完好率达**%以上。

剪草留茬高*-*厘米，修剪平整美观，无明显起伏和漏剪，剪口平齐。

障碍物处及梳头边缘用手剪补剪，无明显漏剪痕迹。

*周不规则草边及转弯位无明显交错痕迹。

现场清理干净，无遗漏草屑。

施肥

乔木

乔木叶色浓绿，生机勃勃。

无缺肥生长不良现象。

采用穴施法施肥。

每年施基肥*次以上

灌木

绿篱

非观花类灌木生长健壮，叶片嫩绿，不缺养分，不徒长。

观花类灌木，应花期开花，花朵硕大，颜色鲜艳。

大型灌木采用沟施法施肥。花丛施肥，先将肥料均匀洒在花丛表皮土壤上，然后将表皮土壤锄松，浇透水，使肥料充分溶解，渗人土壤。

早春或入冬前施有机肥或复合肥*次。

观型类花木每季度应施有机肥*次，根据长势情况，每月施*定量复合肥作追肥。

观花类灌木根据花期施花前长蕾肥，以磷为主；施花后生长肥，以氮为主。

喜酸性土壤植物应半月施*次微量元素肥料硫酸亚铁。

草地

草地嫩绿，*季常青。

无因缺肥而枯黄现象，无因施肥过量而徒长现象。

每年施有机肥*次以上，选用腐熟的蘑菇肥或泥炭土。

每月施追肥*次，用尿素均匀洒施，每平方米约**克左右，然后浇透水，使肥料充分溶解，渗人土壤。

花卉

保证基肥，追施化肥，少量多次，不伤花草。

防病治虫

*、选用高效低毒、气味小的农药，减少环境污染。

*、农药配置比例适量、剂量适当，避免对植物产生药害。

*、无明显枯枝、虫害。

*、根据季节、气候及病虫害发生规律，对易发生某类病虫的植物，选对口农药，用适当剂量，配合理浓度，进行预防性消杀。

*、根据农药特点，选择合适的时间，增加消杀效果。

*、利用周末或下班时间喷药，不使用刺激性强或中等毒以上农药。

*、农药需交替使用，减少病虫的抗药性。

浇水

乔木

生长季（非雨季）每周*次，非生长季（非雨季）每半月*次。

定期向叶面喷水，冲洗树枝、树叶灰尘。

透水深度至土壤深度***以下，无缺水萎蔫迹象。树枝、树叶干净发亮。

灌木、绿篱

春冬季晴天每两天*次，时间以中午为宜；夏秋季晴天每天*次，时间以早晚为宜。

定期向叶面喷水，冲洗树叶灰尘。

*、透水深度至土壤深度***以下，无缺水萎蔫迹象。树枝、树叶干净发亮。

草地

夏秋季晴天每天*次，时间以早晚为宜；春冬季晴天每两、*天*次，时间以近午为宜。

*、无缺水萎蔫迹象，保持适量水份。

日常养护

中耕、除杂草

整块草坪无明显高**厘米的杂草；草地纯净率**%以上。

树木底下土面层不板结，土壤疏松，根系通气性能良好。

补栽、补种

无明显土壤裸露，缺株在*‰以下。

按花木栽种季节及时栽种

防风、排水

暴风雨过后**小时，草地无*平方米以上的积水，树木无倒斜，断枝落叶在半天内处理好。

每天巡视*次

项目

摆放及养护程序

质量标准

外光养护

按要求协助对领导办公室、办公楼公共区域和会议室的花卉进行如数摆放。

每天清除残花黄叶*次。

每周修花边*次。

每月松土、除杂草*次

无残花、黄叶，无高出花面的竹签、杂草等。

花盆摆放整齐，盆内无杂物，最外*圈面对客人的盆边整洁美观。

地载时花生长良好，无杂草、无秃斑，边界分明，边界草不蔓入时花境内。

防病

治虫

每月喷施广谱性杀菌除虫药*次。

突发病虫害进行针对性防治。

利用周末或下班时间喷药，不使用刺激性强或中等毒以上农药。

无明显病虫害，大叶时花叶面无虫口。

施肥

地载时花每年入冬前施*次磷肥，生长季后追施全效有机肥或复合肥。

盆栽时花出圃前施*次磷肥。

无因缺肥而枯黄现象，无因施肥过量而徒长现象。

整个花坛待换花不超过*/*。

浇水

生长季（非雨季）每天*-*次，非生长季（非雨季）每周*-*次。

无缺水干旱现象，植株生长良好。

项目

时间

内        容

机房

每天

机房卫生；对机体擦拭去灰、保持干净无尘。

运行时观察电压、电流指示是否正常，录放设备是否正常、控制柜有无异味。

控制系统工作是否正常。

发现故障及故障隐患及时处理。

杨声器、

每周

检查室外线路、扬声器是否正常。

检查背景音乐的工作情况，播放效果、音质等。如有损坏则更换。

项目

时间

内        容

治安管理

每天

*、实行**小时保安巡逻制度。在工作时间内办公楼大厅设专人对外来人员进行询查、登记。上班时间车库有专职保安岗位值班，指挥车辆进出停放，并负责车辆的安全，杜绝外来人员从车库进入办公大楼。未经允许，外来车辆*律不得进入，保安人员对办公大楼进行不定时巡查。总监控室、消防监控室等监控场所无关人员不得入内。

*、刑事、治安、火灾、被盗事件发生率为*。

*、遇突发事件责任治安员*分钟内到达现场，第*时间采取正确措施。

*、消防设施完好率***%。

*、重点楼层设立保安固定岗。

交通管理

每天

*、车辆按规定路线及规定场地行驶停放。

*、车辆无违章无鸣笛，违章率在*‰以下。

*、车辆(含单车、摩托车)**小时保管，无被盗，人车进出有序，车辆发牌登记率***%。

*、车辆限速（****/*），道路有明显的安全标志和警示。

会务服务

每次

接到会务安排通知后立即检查会议室清洁卫生情况并调试灯光、音响、视频、空调等设备设施，发现问题及时报修，并跟踪督促完成。

按要求布置会场、整理桌凳；在会议召开前*小时准备茶水、并按要求备齐资料等其他物品并请会议主办单位确认。

在会议召开前半小时前严格按要求着装上岗，及时开启所需要的会议设备，确保会议的可持续性。

按会议举办方要求，做好会前其他服务和迎接服务。注重礼节仪表，服务到位。

会中注意观察，按时续茶水，不得擅自离开或站立于门旁。（会议单位要求不续水的除外）

会后清理会场，清洁茶具、烟灰缸、桌椅，关闭设备、照明及门窗，查看有无遗留物品，如发现须及时联系失主。

保管好钥匙，会议内容严禁外传，并做好保密工作。

甲方（盖章）

授权代表（签字）：

联系电话：

单位地址：

签订时间：

乙方（盖章）

授权代表（签字）：

联系电话：

单位地址：

开户银行：

账    号：

签订时间：

鉴证部门（签章）：