2022年8月-2025年7月物业服务

编制说明

*、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国民法典》。

*、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第*章规定填列相应内容。招标文件第*章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第*章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：福清融侨经济技术开发区管理委员会

乙方：**************

根据招标编号为[******]****[**]*******-*的****年*月-****年*月物业服务项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成*致并签订本合同：

*、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

*.*合同条款；

*.*招标文件、乙方的投标文件；

*.*其他文件或材料：□无。□（若有联合协议或分包意向协议）无。

*、合同标的

*、合同总金额

*.*合同总金额为人民币大写：*佰**万*仟*佰*拾*元*角（￥*******.****）。

*、合同标的交付时间、地点和条件

*.*交付时间：签订合同并于****年*月*日至****年*月**日提供服务；

*.*交付地点：福建省福州市福清市西环北路**号；

*.*交付条件： 经采购人考核合格 。

*、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

/

*、验收

*.*验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

验收期次 验收期次说明 * 从甲方及其他物业使用单位中随机抽选**人，其中，西环小区文体中心*人，对物业服务满意度进行调查考核，满意度达到**%以上的为合格。考核合格的，由双方按招标文件规定继续履行合同；考核不合格的，甲方有权中止合同并报上级财政主管部门，给甲方造成的损失由乙方负责。。

*.*本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

*、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

*、履约保证金

无。

*、合同有效期

服务期限：*年，自****年*月*日至****年*月**日止。

**、违约责任

（*）乙方因欠薪、加班费发放不足等出现劳资纠纷，导致工人歇工、消极怠工影响项目开展的，视为乙方违约，甲方有权先行垫付工资、加班费等给工人，甲方垫付的部分从应付给乙方的合同金额中扣回。 （*）因乙方原因发生重大安全事故，乙方除依约承担赔偿责任外，还将按有关管理办法规定执行。同时，甲方有权保留终止合同的权利，并报相关行政主管部门处罚。 （*）如遇突发或紧急事件，甲方有权要求乙方进行适当的人员调配，若因乙方原因无法及时安排现场人员到岗，给甲方造成的损失由乙方承担。 （*）在签定服务合同之后，乙方提供的服务人员不符合本合同约定的任职条件的，甲方有权提出更换不称职的服务人员，乙方不得以任何理由推诿，否则，甲方有权保留终止合同的权利，并报相关行政主管部门处罚，给甲方造成的损失由乙方承担。 （*）乙方不得擅自转包和分包，若发现转包和分包行为，甲方有权解除合同，并追究相关法律责任。 （*）在明确违约责任后，乙方应在接到书面通知书起*天内支付违约金、赔偿金等。。

**、知识产权

**.*乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第*方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第*方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第*方交涉，并承担可能发生的*切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

**.*若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：/。

**、解决争议的方法

**.*甲、乙双方协商解决。

**.*若协商解决不成，则通过下列途径之*解决：

**、不可抗力

**.*因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力*方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的**日内向另*方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力*方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

**.*本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

**、合同条款

物业服务内容和要求 （*）项目概况： *、管委会创业中心大楼及附属 *.*建筑概况：融侨开发区管委会总占地面积*****平方米，建筑面积*****平方米，建有*幢办公楼、*幢附属楼。创业中心大楼，占地面积****平方米，地下*层停车，地面*层办公，总建筑面积*****平方米，其中：地上*层建筑面积****平方米、地下建筑面积****平方米；附属楼，*层食堂，*、*、*层宿舍，每层建筑面积***平方米，共****平方米。 *.*设备概况 *.*.*共用设施、设备：上下水管道（给排水设备）、落水管、共用照明、发电机组、高低压配电房、机房、消监控系统、安防系统、电信设施、网络设备、弱电部分、水泵房、避雷设施等。 *.*.*市政共用设施：道路、化粪池、沟渠、管道、池、旱喷池、停车场和地下车库。 *.*.*其他配套设施。 *、西环小区职工文体中心 西环小区*区*层，总面积约****.*平方米（其中，室内面积约****.**平方米，园林景观****.*平方米，篮球场***平方米），设有健身房、台球室、乒乓球室、多功能厅、篮球场等。 （*）物业服务内容及范围    *、管委会创业中心大楼及附属，管理服务主要包含：保洁，会务茶水、保安服务，绿化，水、电、网络等设施养护，水电维护等。 *.*保洁范围为公共场所、房屋共用部位。包括大楼及附属公共楼梯走廊、公共卫生间、机关办公室和会议室以及室外公共场地、停车场、地下停车库等。 *.*会务包括管委会各类会议、活动茶水服务，重大活动需穿工作服。 *.*保安服务涵盖标的全部范围； *.*绿化包括全部绿地和绿化布置； *.*水、电、网络等设施养护包括共用设施、市政设施和配套设施； *、西环小区职工文体中心，管理服务主要包含： *.*中心日常管理：做好人员进出、器材借用、回收等登记管理工作； *.*器材维护：做好各类器材设施设备的巡查、维护，发现问题及时报修； *.*卫生保洁：做好中心各区域（含器材）及周边花圃、篮球场等清洁保洁。 （*）服务期限 服务期限：*年。服务时间自****年*月*日至****年*月**日。 （*）技术和服务要求 *、人员配置及要求 序号 岗位 人员配置 岗位要求 备注 * 项目经理 *人 大专及以上学历，具有*定的沟通、协调能力，从事*年及以上物业管理工作，并有*年及以上政府机关物业管理项目经理经验，年龄**周岁以下。 * 保安员（含消防监控） 共*人，每天**小时服务，每班至少*人（含）以上。 初中及以上学历，男性年龄不大于**周岁（其中队长*人，年龄不大于**周岁），身体健康，政治清白，工作积极主动，能吃苦耐劳，持有保安员证，保安员录用须提供公安部门无刑事处分或处罚记录证明。 * 保洁员 *人 年龄在**-**周岁之间，身体健康，朴实肯干，具备同类型项目清洁工作经验。 * 水电工（含弱电、网络） *人 男性，高专及以上学历，持有电工证，具备*年以上设备设施维护、维修经验，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。 * 绿化工 *人 年龄在**-**周岁之间，身体健康，朴实肯干，具备同类型项目绿化工作经验。 * 会务员 *人（兼） 年龄在**-**周岁之间，女性，身体健康。 * 职工文体中心管理员含保洁员 *人 管理员中专以上学历，年龄在**-**周岁之间，能熟练运用*****、****、***等办公软件，爱岗敬业，服务意识良好；保洁年龄在**-**周岁之间，身体健康，朴实肯干，具备同类型项目清洁工作经验。 *、综合服务 *.*在物业管理区域设立固定的物业管理机构，实行综合管理服务。 *.*做好物业移交接管验收工作，保管和建立本项目完整的档案，辖区内物业档案资料齐全，应用计算机等现代化管理手段。 *.*在委托管理的范围内协助甲方做好节能减排的管理与服务工作。 *.*根据物业服务内容制定的各项服务标准，设立服务中心（物业处），公示**小时服务电话及投诉电话、有专职管理人员处理各项咨询、投诉、报修，并在承诺的时间内给予回复解决。 *.*管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得职业资格 证书或者岗位证书。身体健康、无传染性疾病、无刑事违法或处分犯罪记录，具有较强的组织、协调和决策能力，能接受晚间值班工作。 *.*制定各项规章制度、办法和物业管理单位内部岗位考核制度，并经甲方认定后发布实施。 *.*物业人员统*着装，佩带标志，行为规范，服务主动，热情。 *.*制定防台风、防汛防洪、突发性事件、停电等应急预案。 *.*每月须进行*次道德教育、消防演练。 *、物业管理考核指标： *.*管委会创业中心大楼及附属 *.*.*房屋部分： 序号 项目 物业管理要求 考核依据 考核标准或实施效果 备注 * 房屋主体承重结构部位 每周巡查*次并做好记录，发现问题及时反馈。 （完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）/总建筑面积****%。 *、构件满足强度、稳 定性符合要求；房屋结构部位正常可靠；结构部位合理、性能良好。 *、完好率达**%以上。 * 外墙面 每周巡查*次并做好记录，发现问题及时反馈。 达标外墙面积/总外墙面积****%。 *、外墙无渗漏现象； *、外墙使用功能正常可靠； *、平整、清洁、美观，保持观瞻形象。 *、完好率达到**%以上。 * 内墙面 每周巡查*次，发现问题及时组织人员修复。 达标内墙面积/总内墙面积****%。 *、无油漆脱落现象； *、保持平整、清洁、美观； *、完好说率**%以上。 * 屋面 每周巡查*次并做好记录，发现问题及时反馈。 达标屋面面积/总外墙面积****%。 *、确保使用功能正常可靠； *、清洁美观。 *、完好率达到**％以上。 * 楼梯间、通道 每周巡查*次，并做好记录，发现问题及时反馈。 达标楼梯间、通道面积/达标楼梯间、通道总面积 *、确保使用功能正常可靠； *、清洁美观； *、完好率达到**％以上。   *.*.*设施设备：  序号 项目 日常物业管理要求 考核依据 考核标准或实施效果 备注 * 供电 系统 *、每天巡查*次； *、每个星期空载试机*次，每次半小时。 正常供电小时/承包周期小时总计 正常供电率***%。 * 照明 系统 *、每天巡查*次，随坏随修并做好记录。 *、维修组负责组织实施巡查、维修 完好照明灯疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量****%。 完好率达到**%以上。 * 消防监控报警系统 *、每天巡查两次； *、楼层烟感工作是否正常； *、按规定进行抽检试验。 *、报警按钮、烟感头、喷淋头随时完好。 *、各区域报警器及集中报警器工作保持正常。 *、系统全天候保持运行正常、稳定，灵敏可靠，非人为因素所产生的误报警在*%以下。 * 给水排水设备设施 每天巡查*次，水池*年清洗*次。 正常供排水小时/承包周期小时总计 供排水正常使用率**%以上，全年故障次数不超过*次。经防疫站检验水质完全达标。 * 室内消防栓及消防管道、轻便灭火器材等。 每周检查*次，发现问题。及时处理并做好《消防设施检查表》记录。每年进行*次油漆。每月试射水至少*次。消防泵每星期试运行*次。 消防、安监部分有关法律法规。 消防设施、设备、器材全天候保持正常，抽检达标率***%。 * 防避雷 系统 每周巡查*遍并记录，发现问题及时处理并做好记录。每季度进行*次保养，每年进行*次接地电阻测试，每年刷*次银粉漆。 《防避雷与接地系统保养标准作业规程》。 系统完好率达***%。 * 道闸系统 每日巡视*遍，随坏随修并做好记录。保养周期：每月*次；每年检修*次。  《道闸系统保养标准作业规程》。 确保道闸正常运行率***%。 * 其他大型及重要机电设备 *、重要设备责任到人；认真进行日运行记录和检查； *、每月进行*次小保；每半年进行*次大保。 完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计****%。 完好率**%以上   *.*.*保洁绿化： 序号 项目 日常物业管理要求 考核依据 考核标准或实施效果 备注 * 地面 楼梯 每日清扫*次，每隔*小时巡扫*次，每周冲洗*次。对外窗口区域每天用地拖擦拭*遍。 地面目视无垃圾杂物、无积水，楼梯扶手无灰尘。 清洁率**%以上。 * 内墙 墙面 内墙面每周彻底清洁*次，每日巡扫污染处。 墙面无灰尘、无蜘蛛网、无污迹、水渍。 清洁率**%以上。 * 公共照明 灯具 每月用清洁剂溏洗擦抹*次 目视灯罩表画干净，内部无积尘。 清洁率**%以上。 * 玻璃门、窗、幕、墙，各种指示牌、标识 每*日用清洁毛巾擦抹*次，每周用清洁剂清洗*次。 无破损；目视明亮，无灰尘、污渍、无水珠。门窗框、拉手、扶手无灰尘。 完好、清洁率**%以上。 * 化粪池、雨水井、污水井 每日记录检查情况，发现问题，立即疏通处理；化粪池每半年清理*次；雨水井、污水井每*年全面检修*次。 完好化粪池、雨水井、污水井数量/化粪池、雨水井、污水井总数量****%。 完好率**%以上。 * 排水明暗沟 *、每日记录检查情况，发现问题立即通知施工方，疏通处理；*、每半年进行*次全面检修。 完好排水明暗沟长度/排水明暗沟总长度****% 完好率**%以上。 * 公共卫生间 每天刷洗卫生洁具*次，地面每天冲洗*次，不间断的巡视保洁，每天巡视更换卫生纸、洗手液、樟脑丸等*次，发现短缺及时补给。 保持卫生间洁具基本整洁、无异味、卫生用品无短缺。 清洁率**%以上。 * 垃圾桶 垃圾桶每日清洗*次。 外壁干净无垃圾粘时物，无异味。 清洁率**%以上。 * 公共区域 消杀 夏季每月两次，其他季节每月*次。 管理范围内基本上无*害和白蚁 投诉率低于*% ** 园林绿化 机关大院内公共区域绿化布置，更新养护，整形造型、施肥浇水、除尘除虫除杂草、在台风等灾害采取预防及灾后维护。 完好树木、盆景/树木、盆景总数****%，完好绿地面积/绿地总面积****%。 完好率**%以上。   *.*.*安全保卫部分：（所有保安员均持证上岗） 序号 项目 物业管理要求 考核依据 考核标准或实施效果 备注 * 定岗检查 **小时在岗履行职责，每班不少于*人。 无车辆随便出入，无收购，叫卖、乞讨、可疑人物进出。 车辆安全出入、有序停放 * 人员出入及物品出入控制 在主楼底层设置保安，防止不明闲杂人员进入主楼。 来访人员登记，实行大宗物品出入准许制度。 杜绝不明闲杂人员进出。 * 车辆停放管理 白天**个小时流动巡查，夜晚定时巡查。 无可疑闲杂人员接近车辆，未锁门关窗车辆或遗忘贵重物品及时通知，避免被盗事件。 ***%有序停放，无车辆被盗。 * 办公安全 按巡逻规程**小时巡视，排除安全隐患。 被盗、刑事、治安案件年发案率*%以下。 * 突发事件 及时采取措施控制局面，迅速报告，等候支援。 *分钟内保安到达现场。   *.*职工文体中心 序号 项目 物业管理要求 考核依据 考核标准或 实施效果 备注 * 日常管理 做好人员进出、器材借用、回收等登记管理工作。 各种登记表记录情况。 各种登记表记录完备、无差错。 * 器材维护 做好各类器材设施设备的巡查，发现问题及时报修。 完好器材数/总器材数 完好率**%以上 * 卫生清洁 做好中心各区域（含器材）及周边花圃、篮球场等清洁保洁 地面无垃圾、墙面无粉尘、器材设施整洁 清洁率**%以上 * 统计上报 每月**日前，将上月各类器材使用情况及维修记录、存在问题等统计上报到管委会党群部。 每月上报材料。 及时上报无差错 工作时间要求 正常工作日：每天**：**-**：**，每人每周轮休两天； 周末及节假日：*:**-**:**，应全部在岗到位； 如有来宾参观考察、企业活动、办班等情况，工作人员应按要求时间在岗到位。   *.*公共参与指标：  序号 项目 考核依据 考核标准或 实施效果 备注 * 有效投诉率 有效投诉次数/大楼内总人数×***% *%以下 * 有效投诉处理率 处理有效投诉次数/有效投诉总次数×***% **%%以上 * 客户综合服务满意率 （满意数+基本满意数）/办公室总间数×***% **%以上 *、考核内容 *.*每半年进行*次满意度测评，从甲方及其他物业使用单位中随机抽选**人对物业服务进行测评（“满意、基本满意、不满意”）。统计“不满意”项次占总项次**%（含）以内的为合格，占**-**%的扣除测评当月服务费*%，占**%（含）以上的扣除测评当月服务费的**%，占**%以上的扣除测评当月服务费的**%，超过**%的，又未及时整改的，视为乙方违约，甲方有权中止合同并报上级财政主管部门，给甲方造成的损失由乙方负责。 *.*人员配备。乙方必须按合同约定配足服务人员，如某岗位缺人，应做内部调整顶岗，保证完成服务工作，并在*天内补足。如超过*天未补足的，每天扣服务费***元，超过半个月的每天扣服务费***元，若有调换人员须向业主报备人员基本情况，经同意后，方可上岗。 *.*发现岗位脱岗、睡岗的，现场告知主管处理，并每次扣服务费**元。脱岗超过*小时的，每人次扣服务费***元。 *.*发现设备故障，**分钟内未响应、*个小时内未到位处理的，每次扣服务费**元。 *.*保洁不到位经告知的，*小时内未响应和整改的，每次扣服务费**元。 *.*发现管理责任的盗窃、火灾等案件，经证实，承担法律和经济责任。 *.*有技术要求的岗位人员，必须持有国家相关部门认可的在效证件上岗，发现无证上岗的，每人次扣服务费***元。 *.*若因乙方管理不到位或未及时排查水电问题，造成大面积的漏水漏电现象，其损失由乙方按实际损失全额进行赔偿，赔偿部分从服务费中直接抵扣。 *、其他事项 *、乙方应以包括服务所涉及的有关项目的所有费用进行报价，乙方在承包期内工作人员的“*险*金”、食宿费用、节假日加班补贴等均由乙方自行承担。 *、本文所述招标要求，应视为保证涉及项目运行所需的最低要求，如有遗漏，乙方应予以补充，否则，*旦中标将认为乙方认同遗漏部分并免费提供。 *、乙方应明确其认为有必要提供的其它文件资料及需甲方配合的事宜。 *、乙方派遣的工作人员工作场所由甲方提供，办公设备、器材由乙方自行管理配备。 *、乙方的工作人员生活住宿场所、生活设施用品由乙方自行配备解决。 *、保安、保洁、绿化工具和保洁易耗品（含公共区域内的洗手间易耗品）由乙方自行配备管理使用。 *、甲方与乙方派遣的工作人员不存在劳动合同关系，如果工作人员发生职业危害、意外工伤与事故责任都由乙方承担和负责赔偿，与甲方无关。若发生死亡安全事故，除按国家有关安全管理规定及甲方有关安全管理办法执行外，并报相关行政主管部门处罚；发生重大安全事故或特大安全事故，除按国家有关安全管理规定及甲方有关安全管理办法执行外，甲方保留终止合同的权利，并报相关行政主管部门处罚，给甲方造成的损失，还应承担赔偿责任。 *、乙方对甲方的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，应于服务前事先公布收费标准，由当事人按实际发生的费用计付。房屋内墙面小面积油漆破损，乙方应及时派人维护修复，材料费由甲方负责。 *、物业的共用部位、共用设备设施、公共场地的维修、更新费用由乙方向甲方提交书面报告及预算，在同等条件下由乙方实施，甲方承担相关费用。

**、其他约定

**.*合同文件与本合同具有同等法律效力。

**.*本合同未尽事宜，双方可另行补充。

**.*本合同自签订之日起生效。

**.*本合同纸质文件*式 * 份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本*致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

**.*其他：□无。□ **.*合同生效：自签订之日起生效；通过福建省政府采购网上公开信息系统采用电子形式签订合同的，签订之日以系统记载的双方使用各自**证书在合同上加盖单位公章或合同章的日期中的最晚时间为准。 **.*保密条款：乙方在履行合同过程中应严格保密，不得泄露可能获悉的政府信息、政策动态、活动信息等，不得私自拍摄甲方办公区域，不得复制、摘抄或获取甲方的任何文件资料，否则，将追究其法律责任。 **.*本合同*式*份，经双方授权代表签字并盖章后生效。甲方、乙方各执*份，具有同等效力。 。