长沙市第二十一中学物业管理服务合同公告

*、费用组成表

*、物业服务范围及岗位人数认定

服务范围：校区内保洁、绿化维护、保安、泥木工维修、水电维修、学生宿舍管理等服务。岗位人员数共**人。

学校占地面积：******^* , 建筑面积：*****.***^*, 绿化面积:****.***^*.进出大门*个,寄宿学生***人左右。

（*）校区保洁服务范围：

负责校区运动场、篮球场、广场、道路以及所有建筑物、厕所和公共区域（如博育馆、仁爱楼、艺术楼、质朴楼、儒雅楼、学生公寓、图书馆、停车场等）。

（*）校区内绿化维护服务

校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护，补栽，防虫、修剪等。

（*）安全保卫管理服务

负责校区安全保卫、秩序维护服务、消防管理服务、大门及校园周边交通疏导管理。

（*）泥木工维修服务

负责校区木工、泥工维修管理服务等。

（*）水电维修服务

负责校区水电维修管理服务。

（*）学生宿舍管理服务

负责学校寄宿学生的住宿管理。

（*）物业服务岗位设定：

经理*人、保安 ** 人、保洁员*人、绿化工*人、泥木维修工* 人、水电维修员*人、宿管老师*人。

*、委托管理事项

（*）管理人员职责

*、项目经理负责全体员工培训和工作安排，参与学校部门会议，及时了解学校情况，配合学校及时处理相关工作事宜。

*、部门主管负责各部门员工工作安排，配合完成项目经理安排的各项工作。

(*)安全保卫职责

*、**小时管理服务值班，及时登记校内来访。做好日常巡查工作，保证学校教学办公楼宇安全有序，外来人员车辆出入有登记，工作秩序好，效率高。

*、每天要对所有楼栋（区域）的安全情况进行不定时的巡查，及时了解、掌握、处理、上报巡查中所发现的安全隐患，积极采取各种预防措施，确保人身及财产安全，并认真做好值班记录，值班人员交接台帐。

*、对外来人员（含施工及维修人员）进入学校必须按照“*个*律”予以执行。

*、及时接听值班电话，重要电话作好记录，并及时向有关部门、人员汇报。

*、及时掌握学校安保基本情况，学生上下学时段必须在校门口持必备的安保装备上岗执勤，密切关注周边动态并及时制止侵害学生权益的行为。

*、遇突发情况，应与学校保卫科和当地公安机关密切配合，及时、果断处理。

*、值班期间必须按规定统*着保安服，做到衣帽端正，服装整洁，严禁混穿。夏季可以同意不戴帽子。

*、文明礼貌，待人热情；行为得体，耐心细致；严于律己，在岗尽责；语言规范，简洁明晰；举止端庄，坐站有相；服从管理，听从指挥。

*、工作时间不得打牌赌博，不得在传达室或校园抽烟，不得喝酒，严禁工作期间睡觉，在岗不在位。上班时间不得从事与工作无关的活动，不得躺卧或趴在桌上。

**、积极化解工作中出现的问题和矛盾，严禁恶言相向。对待师生和外来人员的询问，不得简单粗暴。严禁聚众斗殴、打骂学生、动手伤人。

**、保持值班室内外整洁卫生，不得存放与工作无关的私人大件物品。

**、从学校安全实际出发，经常性开展在岗人员业务培训和应急预案演练。

**、确保保安队*的稳定，严格控制非违纪人员轮换岗比例，保安人员年变动率不得超过合同编制基本安保人员人数的**%。保安应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料必须报学校保卫科备案。

**、各种值班记录每周开保卫例会前，要按时上交保卫科进行检查，对存在的问题必须在规定的期限整改到位。

**、负责学校消防安全管理与安全巡查，必须明确晚班巡查次数、路线，并做好台帐，发现隐患及时处置、通报。

**、自觉接受保卫部门业务工作的管理、指导、督查和考核。

（*）卫生保洁职责

*、实行*干扰清洁卫生服务。

*、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。

*、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决不因人而异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为。

*、每天上、下午各打扫*次，全天候，每小时循环保洁*次，先外至内。

清洁标准：建筑物每期进行*次扬尘、蛛网清扫，外墙*.*米高度保持无污迹、涂划、乱粘贴物；公共场所无明显泥沙、污垢，每***平方米内纸屑不超过两片，没有*厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，清运率***%，周围无污垢、无纸屑、无积水，离垃圾箱两米无臭味；玻璃门窗、镜面和灯具标准是：玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭，门窗无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁；

楼梯的标准：保持楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、污迹等；

卫生间标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；

楼层通道、地面卫生标准：目视干净，无污渍、无杂物；

会议室卫生标准:会议桌椅摆放整齐、无灰尘，地面无杂物。

（*）绿化维护服务职责

依照绿地植物生长规律，负责学校绿地的树木、花灌木、绿篱、色块和草坪的灌溉、修剪、施肥和病虫害草防治、修补、杂草清理等工作。达到植被生长正常，枝叶茂盛，无病虫害，无枯枝残叶，造型美观，与环境协调的养护标准。

（*）泥木工等维修管理服务职责

*、做好校区建筑以及路面的日常维护，做到*般问题及时修，较大问题限时修，*星抢修时限不超过*小时，较大维修不超过*天。无论是星期天、节假日还是在恶劣气候环境下，确保学校建筑物处于完好状态。

*、及时做好门窗锁窗帘等小型维修，及时完成学校后勤部门交代的临时任务。

（*）水电维修服务职责

*、及时做好校区教学、生活及办公用水、用电维护与维修（不包括各项目常办公设备维护）。做到*般问题及时修，较大问题限时修，抢修时限不超过*小时。无论是星期天、节假日还是在恶劣气候环境下，确保学校水电每天每时处于完好状态。

（*）学生宿舍管理服务职责

*、做好宿舍区综合管理与协调：各寝室标识，宣传栏、评比栏管理等，确保宿舍区良好秩序。

*、做好宿舍区公共区域保洁工作，负责寝室每日常规检查评比与公示。

*、负责学生出入寝室的登记管理和情况通报，维护寝室良好秩序。负责违纪事件、突发事件的处理与报告，禁止外来人员随意进入宿舍区，禁止男、女生串寝。

*、做到学生入寝不离岗，做好学生思想工作，细心观察学生情绪变化，做好心理疏导，并及时通报教育处。晚上有患病的学生，须及时拔打电话做到及时就医。

*、做好宿舍文化建设，防火、防盗、防事故等工作。

*、做好宿舍防疾病、除*害工作，保持室内通风、干燥，杜绝传染病发生。

*、做好宿舍门卫的管理工作，学生离开宿舍时随时锁门，搞好每日查寝工作，做好台帐，对生病学生及时通报班主任。

*、按时记录每位寄宿生的情况，搞好寄宿生管理工作，保证学生安全，晚班做好巡查，不得擅离职守，并将情况如实反馈到年级组长、班主任和教育处，积极配合学校保证寄宿生安心学习和生活。

（*）配合做好学校各项活动筹备与执行工作以及日常搬运工作。

（*）师生满意率达**%以上

（*）合同履约率达***%

（*）上岗培训合格率达***%

（*）有责投诉解决率达***%

（*）特殊岗位服务人员持证上岗率达***%

经考核，乙方如达不到上述物业服务质量目标，甲方可约谈、书面告之、解除合同并由乙方承担相关违约责任。

按招标文件和合同规定

（*）甲方的权利和义务

*、代表和维护产权人、使用人的合法权益。积极协助乙方做好物业服务工作。

*、审定乙方制定的物业服务制度及实施细则，并监督使用人遵守。

*、在合同生效之日起**日内向乙方提供**平方米建筑面积的办公用房，尽可能的为员工提供生活便利。员工可在学校食堂就餐，费用自理。

*、负责提供日常使用的保洁工具和材料（如垃圾桶、垃圾推车、人字楼梯等），以及日常保洁、工程维修材料。

*、负责对物业设施、设备进行清点、核查，在合同生效之日起**日内与乙方办理交接验收手续，移交相关的物业及其附属设施、设备、物业服务的原始资料和技术档案（工程建设竣工资料）等，并在乙方管理期满时予以收回。

*、因学校举行大、小型活动时，甲方应将活动方案及时提交乙方，乙方需全力配合，确保活动的有序、安全。

*、依照本合同约定，按时支付物业服务费。

（*）乙方的权利和义务

*、不得将物业服务项目转让给他人；未经甲方同意，也不得将项目分包给他人。

*、严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理。必须为员工购买政府规定的社保费用，必须实施专业培训与教育。

*、接受物业服务行政主管部门和甲方的监督、指导。

*、制定物业服务的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业服务档案，及时记载有关变动情况。

*、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

*、对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要求，员工入职时，乙方需向甲方提供员工备案资料复印件，以便于学校及时了解和备案。

*、所配驻的物业服务人员素质需达到服务要求，原则上保安人员年龄在**周岁以上，**周岁以下，无违法犯罪记录且取得公安机关颁发的《保安证》，并且乙方必须按《公安机关实施保安服务管理条例办法》规定在本市公安机关进行企业备案；保洁员、绿化维护人员须在**周岁以下；宿管员须高中或中专以上学历或具有教师资格证或相当教师经历证明材料；水电工、高压电工须高中或高中以上学历，持《电工证》上岗，从事水电工作*年以上，且年龄在**周岁以下。 乙方应具有优质用人计划奖补制度，适当提高优秀人才待遇。

*、开展意见调查，乙方定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业服务的需求，确保服务到位。

*、乙方依据《中小学幼儿园安全防范工作规范（试行）》（公治[****]***号）文件进行学校安全保障工作，且监控视频记录必须保持**天。

**、在合同执行期间，乙方人员工作时若发生工伤或保安人员发生意外伤害，由乙方承担全部民事责任，甲方不承担任何责任。

**、本合同终止时，乙方须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲方指定专业机构的移交审核。向甲方移交时，要确保各项设施的性能良好。

*、如因乙方管理不善，造成重大经济损失，经有关部门认定，甲方有权终止本合同，并追究乙方的经济责任。

*、乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方可发出警告或整改通知，甲方连续*次或半年内*次发出警告或整改通知而又无彻底改善的，视为乙方无能力继续履行合同，甲方有权终止合同。

*、乙方不能按时履行合同约定的，每延误*天应向甲方偿付不能按时履行部分款项*‰的违约金。

*、甲方不能按照本合同约定的价款和支付方式如期支付，每逾期*天，应支付逾期部分总价款*‰的违约金，若支付行为因财政支付通道的原因引起的，甲方不承担违约责任。

*、如遇突发或重大事件，乙方管理人员应在第*时间报告甲方有关部门，乙方项目负责人应在第*时间到达现场，适时处理或协助处理有关问题，甲方如认为情况危及到甲方的安定管理，乙方应无条件同意甲方直接调配乙方资源直至危机结束。

*、乙方人员必须严格遵守操作规程，如因违反操作规程而造成甲方财物损失的，乙方应负全部赔偿责任。

*、由于乙方原因而损坏甲方财产的，由乙方负责赔偿。

*、因乙方责任造成财产丢失：照价赔偿。

*、因乙方责任造成其他损失：视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。

*、对乙方安全防火的要求：严格执行《中华人民共和国消防法》。

*、对乙方工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：全部由物业管理公司承担。在合同执行期间，乙方人员工作时若发生工伤或保安人员发生意外伤害，由乙方承担全部民事责任，甲方不承担任何责任。

*、开展意见调查，乙方定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保服务到位。

*、乙方依据《中小学幼儿园安全防范工作规范（试行）》（公治[****]***号）文件进行学校安全保障工作，且监控视频记录必须保持**天。

**、对涉及到对外收费项目、委托乙方经营管理的要求：（包括：收费办法及费用财务管理制度）无对外收费项目和其他委托项目。

**、对乙方的其他要求：（如保密等）不得透露甲方有关重要消息和情况，对外不得损害甲方名誉，和我校师生交往不得散布流言蜚语，遵守甲方各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。

**、物业管理用房与员工宿舍由学校提供，私人财产自己保管，丢失自负。

**、乙方的违纪处罚：因乙方责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

**、如遇学校重大活动，乙方应加强物业管理，密切配合学校工作。