政府采购合同SZCD2018-Y-G-002园区外包职业学院物业管理服务

政府采购合同

采购编号：********-*-*-***号

甲方（需方）：苏州工业园区服务外包职业学院

联系地址：苏州工业园区若水路**号

联系人：张昌荣

联系电话：****-********

乙方（供方）：*************

地址：苏州市干将东路***号

联系人：叶林

电话：***********

招标代理机构：******************

地址：苏州市吴中区苏苑街**号苏苑商务楼*楼

电话：****-********

备案机构：苏州工业园区独墅湖高教区财政局

联系电话：****-********

根据苏州工业园区政府采购编号为********-*-*-***号的招标文件及该文件的投标文件和中标通知书，甲乙双方就甲方聘用乙方从事物业管理服务工作，签订本合同书。

*.合同价格

*.*合同价格（大写）人民币*仟*佰*拾*万*仟*佰*拾*元*角*分（￥********.**元）。合同价格包括在承包期内保安、保洁等综合服务需要的服务管理内容、耗材、通讯、服装、胸卡、办公设备、巡检器材、各种税费、人工、保险、劳保、维护、利润、税金、政策性文件规定及合同包含的所有风险、责任等各项应有费用。

*.服务范围

*.*甲方聘请乙方提供以下服务：

（*）本合同项下的服务指：苏州工业园区服务外包职业学院物业管理服务。

（*）服务范围：

*）教学保障；

*）公用设备系统运行、维修与养护；

*）校园环境保洁；

*）楼宇卫生保洁；

*）室内外体育场地保洁；

*）校园公共秩序维护；

*）楼宇（含消防）管理；

*）校园与房屋房基础设施维修与养护；

*）学生宿舍管理服务；

**）信件收发；

**）会议服务；

**）特约服务（*星搬迁、悬挂横幅等）。

**）目前未列入此次招标服务范围的专业及设备维保项目：公共区域绿化、室内绿化、消防设备维保、电梯维保、教学、办公设备维保、信息化设备维保、智能化维保、家电技术维保、智能化快递服务等。

**）物业公司负有协助学院主管部门，对以上各类维保单位实施跟踪认真履行合约的义务，发现设备出现技术故障及时处置，并尽快与相关部门、维保单位联络。

（*）乙方服务人员配置及报价分析表详见合同附件（如甲方因业务调整，可对服务项目人员数量做少量增减，服务费同比增减）。

（*）服务时间：委托服务时间自****年*月*日起**个月。

*.合同价格支付

*.*政府采购合同签订完毕生效后，服务费用每个季度支付*次，在当季度后的第*个月经考核验收后办理服务费支付手续。

（*）每季度支付的服务费用=[（中标价/**）-上期考核应扣费用]＝（*******.**-上期考核应扣费用）

（*）甲方每月对物业管理服务进行综合考评*次。各相关职能部门每月对分管业务条线进行月度考核*次。比如校园安全由安全保卫中心负责考核，宿舍管理由学生发展中心宿管中心考核，工程管理有基建办负责考核，教学管理由教学服务中心负责、客服由事业发展中心考核，环境及楼宇管理由事务保障中心负责考核，等等。

（*）考核方式：

*、日常由各业务条线负责人对物业相关业务工作实施跟踪检查，并于每月初向事务保障中心提交上月度相关业务月度考核报表，作为事务保障中心对物业公司进行季度综合考评的基础。在协议框架范围内双方签订《物业管理考核细则》，以补充协议的方式作为物业管理考核的执行文件。

*、季度考核及工作量经双方核实确认后**日内支付上季度物业基本管理费。

（*）下季度第*个月的*号前，乙方需先向甲方提供：

*、合格的发票。

经采购方负责任人签字认可的考评表及工作量确认单。

*.履约保证金

*.*乙方在签订合同前须向甲方指定账户交纳人民币*拾万元作为履约保让金，履约保证金可采用银行转账、银行汇票等方式交纳。

*.*如果乙方未能履行合同规定的任何义务，或因乙方责任应由乙方承担的赔偿未完成，甲方有权从履约保证金中取得补偿。

*.*履约保证金（无息）在合同履行过程中，如无违约扣款项目，服务期满**个月，在合约结束时由甲方在**个工作日内退回全部履约保证金。

*.管理、检查考核

*.*甲方根据采购文件中的考核要求对乙方服务工作进行考核（考核办法见合同附件）。

*.违约责任

*.*甲方违约责任及违约金支付：

（*）在合同生效后，甲方无理由要求终止服务的，应向乙方偿付合同总价款的*%，作为违约金，违约金不足以补偿损失的，乙方有权要求甲方补足。

（*）甲方逾期付款的应按照逾期付款金额的每天万分之*支付逾期付款违约金。

（*）甲方违反合同规定，拒绝接受乙方提供维护服务，应当承担乙方由此造成的损失。

*.*乙方违约责任及违约金支付：

（*）乙方不能提供维护服务的，或维护服务不合格从而影响甲方按期正常使用的，应向甲方偿付合同总价款*%的违约金，违约金不足以补偿损失的甲方有权要求乙方补足。

（*）乙方逾期提供维护服务的，应与甲方和政府采购管理部门协商，甲方仍需求的，乙方应立即提供维护服务按照逾期维护服务的每天万分之*支付逾期违约金，同时承担甲方因此遭致的损失费用。

*.不可抗力

*.*因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。但合同*方延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

*.*合同*方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

*.*由于第*方或不可抗力原因造成合同保洁河段部分或全部暂停保洁的，其费用由双方协商确定，

*.合同修改

*.*甲方和乙方都不得擅自变更本合同，但合同继续履行将损害国家和社会公共利益的除外。如必须对合同条款进行改动时，当事人双方须共同签署书面文件，做为合同的补充。

*.*如遇甲方办公场所调整或迁移等重大情况，甲方将提前*个月告知乙方，合同内容经双方协商调整直止终止。

*.转让和分包

*.*政府采购合同的部分和全部都不得转让。

*.*经甲方和同级政府采购监督管理部门事先书面同意，乙方可以将合同项下非主体、非关键性工作分包给他人完成。接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。分包后不能解除乙方履行本合同的责任和义务，接受分包的人与乙方共同对甲方连带承担合同的责任和义务。

**.合同的解除

**.*甲方和乙方协商*致，可以解除合同。

**.*有下列情形之*，合同*方可以解除合同：

（*）因不可抗力致使不能实现合同目的，未受不可抗力影响的*方有权解除合同；

（*）因合同*方违约导致合同不能履行，另*方有权解除合同；

（*）乙方在进驻前**天需向甲方提供进驻人员对应的保安证及社保证明原件，否则甲方有权解除合同。

**.*若甲方在秩序维护、保洁、客户服务等综合服务管理期间，违反下列规定将被解除综合服务合同，并扣除履约保证金：

（*）严禁将承包的秩序维护、保洁、客服等综合服务转包他人；

（*）出现重大责任问题。

**.*服务期满*年由甲方实施评估考核，作为*个单位实施合约期考核。如发生*年服务周期内出现两次以上重大责任事故，或出现累计两次以上季度服务质量综合考评不合格情况，依据事实甲方有权单方面终止服务合约。

**.*有权解除合同的*方，应当在违约事实或不可抗力发生之后**天内书面通知对方以主张解除合同，合同在书面通知到达对方时解除。

**.争议解决办法

因本合同或与本合同有关的*切事项发生争议，由双方友好协商解决。协商不成的，任何*方均可选择向甲方所在地的人民法院起诉。

**.其它

（*）乙方除应为其所有服务人员提供必要的劳动保护条件外，还应为其办理作业时的人身安全保险和意外伤害险。*切安全责任事故均由乙方负责（保险种类由乙方自行选择）。

（*）乙方应做好职工的安全生产教育，并配备*定的劳动保护必需品以供职工使用。

（*）本合同之附件均为合同有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。

（*）关于试用期：乙方在进场后有试用阶段（*个月）。在试用期间乙方所提供的服务能达到招标文件规定的标准和其承诺，合同继续履行。在此期间若乙方所提供的服务未能达到招标文件规定的标准或其投标承诺，则甲方将可以按投标人的评标综合得分由高到低的顺序，选择下*投标人递补。试用期自合同签订生效之日起开始计算。

（*）因乙方管理不善，造成秩序维护、保洁、客服等工作范围内的设施、设备等损坏的，由直接责任人赔偿，若直接责任人因故无法赔偿的，甲方有权要求中标单位负责赔偿损失，情节严重的可终止合同甚至诉诸法律。

（*）乙方对服务缺陷不予更正时，甲方有权另请其他单位更正，所发生的费用在履约保证金中扣除。

**.下列文件为本合同不可分割部分：

① 中标通知书；

② 乙方的投标文件；

③ 乙方在招投标过程中所作的其它承诺、声明、书面澄清等；

④ 招标文件及其附件；

⑤ 合同附件；

以上与本合同具有同等法律效力。

**.保密义务：在本合同有效期内，双方当事人应对技术资料承担保密义务。

**.合同的生效及其他

（*）本合同经双方授权代表签字并加盖公章或合同专用章后即生效。

（*）生效的合同副本须报苏州工业园区政府采购办公室备案。

（*）本合同的成立、有效性、解释、履行及由此产生的争议的解决，均应适用中华人民共和国法律。

（*）因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，应本着友好合作的态度协商解决；如协商不成，均可向甲方所在地有管辖权的人民法院起诉，通过诉讼方式解决。

（*）诉讼期间，除争议内容以外，双方均应继续履行合同约定的其他内容。

（*）未尽事宜：未尽事宜应按照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国政府采购法》等相关法律法规之规定解释。

**.附则

本合同*式*份，双方各执两份，苏州工业园区独墅湖高教区财政局、招标代理公司各执*份，具有同等法律效力。

采购合同签约与备案签署栏：

甲方：苏州工业园区服务外包职业学院 乙方：*************

(盖公章或合同专用章) (盖公章或合同专用章)

法定代表人或授权代表签字： 法定代表人或授权代表签字：

签约日期： 年 月 日 签约日期： 年 月 日

备案机构：苏州市工业园区政府采购办公室(盖章)

合同附件*：苏州工业园区服务外包职业学院物业管理服务要求

合同附件*：苏州工业园区服务外包职业学院物业管理考核办法

合同附件*：苏州工业园区服务外包职业学院区域内物业管理各岗位工作人员综合单价

合同附件*：苏州工业园区服务外包职业学院物业管理服务要求

（*）项目概况：

苏州工业园区服务外包职业学院是*所经江苏省人民政府批准的公办全日制普通高等职业院校。学院位于苏州独墅湖科教创新区若水路**号。学院由苏州工业园区管委会全额投资建设，校园规划占地面积***亩，规划建筑面积**余万平方米，目前在校师生人数约为****人。

*.基础设施情况描述

学院规划占地总面积***亩已全部启用。实际建设完成了办公、教学、实训、宿舍、食堂、体育馆、创客汇及国际交流生公寓、地下车库等建筑面积合计约**余万平方米。实际投付使用率约为**%。（其中**亩预留规划发展用地目前归驾校租用）

*.本期物业服务范围

（*）实训楼（至能楼*鲁望楼* 衡山楼*）*****.**平方米

（*）教学办公楼（诵坤楼*槎轩楼*楼）*****.**平方米。

（*）行政楼及图书馆（至德楼*言子楼*楼）*****.**。

（*）学生宿舍*幢（*~*号宿舍为连体双栋） *****.**平方米。

（*）食堂*****.**平方米（北区食堂****.**㎡；南区食堂****㎡）。

（*）体育场馆*****平方（体育馆约*****㎡；体育场约****㎡）。

（*）创客汇（产学研中心）****平方米。

（*）所有室外公共区域环境维护。

说明：教学区清洁范围包括普通教室**间（*楼），阶梯教室**间、报告厅*间（*楼），公共机房**间（*楼**+培训中心**）；*级学院所辖实训室根据实际需求每周进场做*次细卫生保洁。

（*） 服务详细要求：

*.基本要求

（*）乙方与甲方双方签订规范的物业服务合同，就服务周期、服务范围及标准、最低人员配置、服务价格（附人员配置单价）、考核标准、财务结算方式等做详尽的描述，明确双方权利义务关系。

（*）物业公司在承接本项目时，应对管理范围内所有的管理场所、设备、设施进行认真查验，验收手续齐全；

（*）管理人员，专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；

（*）有完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度健全；标识规范公示或上墙。

（*）管理服务人员统*着装，佩戴标志，行为规范，服务主动，热情；

（*）设有固定的物业管理办公室、服务接待中心。文化标识、管理制度规范上墙。

（*）公示**小时服务电话，积极响应、跟踪并完成后勤部门信息化报修平台设施设备维修任务指令。有完整的报修、维修和回访记录。

（*）根据甲方的需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目；

（*）每月召开*次物业管理沟通会。由供应方汇报上月工作完成情况；并在合同约定的框架范围内自觉接受采购方对上阶段工作评价及下阶段重点工作部署。

（**）每月至少*次征询采购方对物业服务的意见，自觉接受采购方的监督、检查，及时改善管理和服务。满意率达**%以上为优秀；**-**分为合格；**分以下为不合格。

（**）每季度服务费用结算前，自觉接受采购方各业务条线负责人的服务质量综合考评。

（**）未征得甲方同意，不得利用校区或公房内部设备、设施和场所进行任何营利和非营利活动；

（**）属于物业管理的其他工作事项。

*、具体要求：

（*）学生宿舍

*、管理范围

学校*期、*期宿舍（*#*#*#*#*#*）的日常管理；宿舍楼宇卫生清洁保障；协助宿管中心学生行为规范及宿舍内部检查；楼宇内部施工管理；学生宿舍内部安全保障及宿舍文化共建与真情服务。

*、服务内容及管理规范

*、日常管理

严格执行宿舍日常检查：宿舍管理员每天都要进行宿舍检查（宿舍卫生、安全检查），每名宿舍管理员对所负责楼层的每间宿舍每周至少检查*次，检查结果及时汇总、公布、上报。宿舍管理员发现学生使用违章电器等违禁物品要及时扣留、记录和汇报；发现可能存在的安全隐患（宿舍内设施、消防器材等）及时上报有关部门；执行宿舍检查周报制度。

严格执行学院作息制度: 宿舍管理员按照学院作息时间开关楼内通道、大门（夜间**:**至次日清晨*:**关闭学生宿舍大门），督促学生遵守作息时间。对于晚归学生，应及时予以开门，并做好晚归学生登记。

严格执行就寝查房制度: 宿舍管理员每晚就寝时段查房，登记和检查晚归、夜不归宿等违纪现象并及时汇报。

严格执行**小时值班制度：按规定配备值班人员，**小时值班，无脱岗、缺岗现象。缺岗人数超过**%视为合同违约，甲方有权解除合同。

安全防范：严格执行宿舍会客（含外来人员登记）、大件物品登记、钥匙借用登记等其他各项安全管理制度；宿舍外围维修实行签单、登记准入制度，监督施工行为；定期检查消防设施，保证消防设施完好；杜绝男、女生混住、斗殴致伤、重大失窃等事件；重要节假日期间进行宿舍安全专项检查；及时制止攀爬、翻越宿舍 围栏现象；及时制止、清除宿舍内发放、张贴小广告的行为。

突发事件处理：有处理预案，突发事件处置及时，程序规范。

工作规范：物业管理制度健全，人员考核合格，并严格执行学校宿舍管理工作安排；物业管理各类台账齐全，记录规范；无随意占用辅助用房、学生宿舍现象；学生住宿档案管理规范，信息准确，无差错、无疏漏。宿舍管理人员检查宿舍时严格按照评分标准评分，检查评分公平、公正，注意说明存在的问题，重视教育引导；检查人员注意言行举止，无违反员工守则事项。

*、卫生保洁

宿舍 内部公共卫生：保持宿舍内部公共卫生清洁，每天上下午两次进行卫生大清扫（每天**：**、**：**前完成垃圾清理），保证学生宿舍 公共部位环境整洁，无明显垃圾；公共卫生间无异味，卫生洁具做到无积便、无尿垢、无污渍；公共区域墙、地、顶面无污垢，垃圾桶无积存垃圾、污物；保持门窗明净；阳台、平台、天花板做到无垃圾、无积灰、无蛛网；负责公共区域垃圾袋的更换，彻底清洁空置房间；负责辅助用房、楼宇活动室、楼宇平台、开水炉、洗衣机等公共用房和设备的卫生清洁工作；学生宿舍空调过滤网每年至少清理*次；定期对楼道进行消毒，对有传染病的宿舍按医疗规定规范消毒。

垃圾清理清运：生活垃圾日产日清，清运率达到***%。

空置房屋卫生：负责毕业生离校、宿舍调整、退宿等腾空的寝室卫生。

宿舍验收：学生毕业、学籍变更、宿舍调整后及时进行宿舍验收、物品登记（根据学校标准组织遗失、损坏物品认定及赔偿）。

*、宿舍文化建设与学生教育引导

宿舍文化氛围营造: 营造门厅区域文化氛围；宣传栏、公告栏信息更新及时。

宿舍文化创建活动：每学期组织开展*次以上文明宿舍创建活动。

关注学生思想动态：对宿舍内有心理问题学生、特殊情况、突发状况及时报告并进行应急处置。

听取学生意见：每季度召开*次学生座谈会，每个班级选派*名代表，广泛听取学生代表对宿舍管理的意见或建议，提高服务质量。

提供便民服务：提供针线、电吹风、小*金、急救药箱等便民免费服务。

*、管理目标实施措施

*）宿舍管理员必须固定管理楼层，实行管理责任承包制，如确需人员调整，必须由宿舍主管审批后报学生发展中心备案；

*）宿舍主管必须具有大专及以上学历，有较强事业心和责任感，熟悉业务，管理经验丰富；宿舍主管对接学生发展中心（宿舍管理中心），按时参加学工例会，保质保量完成学校交办的各项宿舍管理任务；

*）建立并完善学生宿舍台账及住宿学生信息资料；

*）落实安全巡检，建立周报反馈机制（含宿舍安全卫生检查，宿舍管理员、保洁排班等）；

*）按照学院要求做好迎新活动的各项保障，含新生宿舍资源排查、卫生清理、清洁工具发放、钥匙发放等；

*）做好毕业生离退宿服务保障，含毕业生宿舍资源盘点、宿舍物品勘验登记、损坏遗失物品照价赔偿、宿舍水电欠费收取、钥匙遥控器收取等；

*）每名宿舍管理员对所负责楼层的每间宿舍每周至少检查*次，检查结果每周上报；

*）宿舍管理员按时开关楼内通道、大门；

*）执行晚间查寝、晚归及夜不归宿学生登记上报；

**）实行**小时值班，无缺勤、缺岗情况；

**）严格执行外来人员登记、大件物品登记、钥匙借用登记；

**）严查并杜绝男、女生混住现象，如有发现及时上报；

**）及时制止并杜绝宿舍内发放、张贴小广告的行为，清除宿舍区各类小广告；

**）制止攀爬、翻越宿舍围栏现象；

**）开展节假日期间进行宿舍安全专项检查；

**）负责辅助用房、活动室、平台、开水炉、洗衣机等公共用房和设备的卫生清洁工作；

**）每天上下午两次进行卫生大清扫，保持公共区域卫生整洁；

**）宿舍空调过滤网每年至少清理*次；

**）生活垃圾日产日清，清运率达到***%；

**）每季度召开*次学生座谈会；

**）按岗位统*着装，佩戴工牌，精神面貌良好，服务用语规范；

**）每学期开展*次宿舍管理员、保洁员岗位知识及服务技能培训；

**）宿舍楼内无社会人员或学生入楼上门推销现象；

**）宿舍地下车库车辆摆放整齐、卫生干净整洁；

**）宿舍区域外围无烟头、垃圾等杂物；

**）做好与宿舍相关的各级各类迎检迎评准备工作；

**）每日向学生公布各类安全提示、天气预报、健康知识、生活信息和常识等；

**）建立突发事件应急处理预案。

（*）工程维修

（各类空调、弱电集成、电梯、消防系统、高压预试等专项设备由学院委托外包单位负责，乙方协助甲方对外包单位进行日常管理）

*. 管理范围

*）供配电：*#开关房、*#-*#、*#、*#，*期各*个低压配电室（共*个，含人防配电室）；

*）全院路灯、景观灯、喷泉、线路终端等；

*）全院*到*级水电表；

*）停送电操作及机房运行值班、安全巡检；

*）发现设备缺陷和故障，及时上报学院备案；

*）给排水：*#、*#水泵房；全院地下室集水坑/排污泵；全院消防泵、喷淋泵、稳压泵；生活用水水箱；排洪沟、雨水井、窨井、阀门及水表；

*）*星维修：各楼宇及公共设施的小型*星维修。

*）乙方负责各大小机房、管道井等设备用房的**管理

*、服务内容

*）开关室、配电室每天*次巡检，做好巡检和运行参数记录；

*）各级单位水电表数据每月**号抄录*次；

*）执行“两票”、“*制”的停电、倒闸操作制度；

*）景观灯、照明设施的开闭时间按校方方案执行；

*）对遇突发事件造成停电（无计划或临时）有通知、提示及应急供电预案，向院方报备执行。

*）各类集水坑每年清洗*次；（雨季前）

*）生活水箱每年清洁*次；（*次）

*）水泵房每日巡检*次；（*个小时巡检*次并做好巡检记录）

*）每周定期对校区供水管网、闸阀、水表等跑冒滴漏现象进行巡检，每月对备用水泵进行定期试运转，使备用水泵处于实用状态并有计录;巡检情况汇总上报学校主管部门；

**）如遇水管冻坏、爆管、水表损坏等突发事件，及时向院方报备执行并紧急止损；

**）每周对多媒体进行检查、登记、报修；

**）电子大屏按学院订单要求进行编辑、公示（兼）；

**）大型活动前对多媒体、音响设备提前检查、调试；

**）门禁系统发现异常及时向学院报备

**）话筒、遥控器电池按照节能要求进行更换、回收；

**）按报修单提供维修服务，做到应急维修**分钟到场，简单水电维修不过夜，*般维修不过天，小型安装维修不过周；

**）修理及时，质量可靠，每月由楼宇和维修对重点维修项目进行回访；

**）对*星维修、设备保修的修复情况进行量化管理、登记、备案。

**）协助学院与各类专业设备维保单位做好设备维护维修跟踪服务；

**）常用设备耗材由甲方提供，物业公司根据学院相关制度办理领用手续。

**）宿舍区、办公区空调过滤网由物业公司负责组织每半年清洗*次。

**）设施设备日常*星维护维修项目：

? 电气系统

序号	维修项目	物业维修项目说明	备注
*	灯具类	各类灯具更换维修（包含灯具各类附件如灯罩，整流器、格栅灯受力吊筋等）	作业高度超过*米（如****报告厅及体育馆球场照明）不在物业维修更换范围内物业有协助跟踪义务）
*	开关类	各类断路器、空气开关、刀闸开关、接触器更换维修	容量大于***安培以上不在物业维修更换范围内物业有协助跟踪义务
*	线路	*）****及以下线路维修更换 *）****及以下明敷不超过**米线路安装	故障线路为暗敷需协调土建的维修更换，不在物业维修更换范围内物业有协助跟踪义务
*	插座	各类插座更换维修

? 给水系统：

序号	维修项目	物业维修项目说明	备注
*	阀门类	****及以下各类阀门更换维修	包含***阀门的烫接
*	管道	****及以下管道维修更换	*）包含***管烫接 *）故障管道为暗敷需协调土建的维修更换，不包含在物业维修更换范围内物业有协助跟踪义务
*	水箱	生活水箱每年清洗	生活水箱清洗包含（*楼泵房生活水箱、*楼生活水箱、实训楼生活水箱、男生公寓生活水箱、女生公寓生活水箱、*/*号楼生活水箱共计*个）第*食堂生活水箱，产业园生活水箱

? 排水系统及家具、装修：

序号	维修项目	物业维修项目说明	备注
*	门窗	*）门窗松动固定 *）门禁松动固定	*）门窗由于铰链及限位导轨造成松动不包含在物业维修范围 *）由于铝合金门地弹簧和自身机构造成不包含在物业维修范围 *）门框、窗框不包含在物业维修范围物业有协助跟踪义务
*	家具	维修包含：锁具更换铰链更换法兰更换*折**寸导轨更换各类拉手及锁扣更换家具各类部件松动固定晾衣架松动固定	*）家具类损坏需电焊及氩弧焊，不包含在物业维修范围 *）教室课桌需铁膨胀螺丝固定不包含在物业维修范围物业有协助跟踪义务

? 机电设备类

序号	维修项目	物业维修项目说明	备注
*	开水炉	*）电磁阀更换 *）出水阀门更换 *）进水金属软管及阀门更换 *）电源线路维修（包含射频卡电源线路	射频卡更换及地址通讯设置不包含在物业维修范围物业有协助跟踪义务
*	空调	*）电源线路维修 *）电源开关及插座更换维修 *）空调滤网清洗	甲方需要对空调进行维修，物业必须派人协助

*、管理目标实施措施

*）高压室运行实行**小时值班，并持进网作业证上岗；

*）开关房、配电房实行封闭式管理；

*）建立水电计量的信息台账，数据检录充分有效，责任到人；

*）各类设备标识清晰，安全用具在有效期内；

*）室内保持通风良好

*）水泵房实行封闭式管理，建立设施设备管理卡；

*）安全巡检发现跑冒滴漏现象做好月水电报表的无归属数据分析；

*）在电梯轿厢内公布呼叫电话、乘梯须知及安全年检卡等信息；

*）电梯机房实行封闭式管理，保持机房通风良好，环境卫生达标，建立设施设备管理卡；

**）每月组织对电梯的集水坑进行防漏水检查及排污；

**）与维保单位做好现场跟踪服务保障

**）报告厅、会议室实行封闭式管理；

**）建立多媒体设施设备台账；

**）对多媒体、音控、铃声等系统拟定设备操作说明并公示；

**）对智能化设备的维护保养与外协单位做好关系协调、接洽、跟踪服务；

**）发现问题及时向学院报备，及时联系厂家维保，保持***%沟通。

**）楼宇建立报修信息平台；

**）学院领用、回收耗材与甲方建立信息沟通平台；

**）维修工具、装备建立台账登记制度；

**）与学院签约修缮单位做好楼宇公共区域施工作业的协助和施工管理、跟进工作；

（*）校园安全

*、管理范围

消防、监控系统服务（包括室内消火栓***个、室外消火栓**个；灭火器约****个；周界、宿舍、外围、楼宇共约***个监控探头）；门岗值守服务（*个大门）；校园安全巡逻服务；各类校园活动保障；学院各类大型活动保障，校门迎接、指挥引导车辆，维持校园秩序。外包学院项目至少安排*名有消防员从业资格证书，其中*名为消防主管，消防主管随安全保卫中心工作人员在同*办公室工作。

*、服务内容

*）自动消防系统及监控系统值守；消防水箱、消火栓、灭火器、应急照明、防火通道等消防设施巡查等；

*）消控中心、监控中心实行**小时值班，并持证上岗；

*）门岗实行**小时管控，按照学院要求严格盘查登记进出校园的人员、车辆、物品。

*）违规车辆引导及制止、可疑人员及大件物品携带盘查、施工管理、设施设备巡查、宣传栏的巡查、校园秩序维护、安全治安和消防隐患排除及突发事件处理等。

*）学院各类大型活动保障，校门迎接、指挥引导车辆，维持校园秩序。

*、管理目标实施措施

*）建立完善的治安安全管理台帐、制度并严格执行，并公布保安员信息；

*）按保卫处要求做好门卫的人员、车辆、物资的进出管理，建立完善查验制度及工作流程；

*）按时做好治安巡逻，发现安全隐患及时上报，并建立日报、周报制度；

*）配合学院开展安全防范、消防主题月、安全维稳活动；

*）配合学院做好安全警戒及各类活动的秩序维护工作；

*）配合保卫处做好各类阶段性安全综合治理活动及辖区内大联勤协防工作；

（*）楼宇及教学

*、管理范围

教学楼包括*楼、*楼、*楼、*楼、*楼、*楼、体育馆*栋楼（同时覆盖行政楼*楼）的教学辅助服务；楼宇施工管控、安全卫生检查、外来参观接待、外来入住企业管理；师生校园文体活动保障（包括报告厅会议服务、体育馆活动开放等）；行政会议接待及教师办公服务；楼宇保洁卫生;楼宇安全服务（*/*/*/*/*/*/*楼）。

*、服务内容

*）负责日常管理，按要求准时开闭楼宇大门。

*）负责教学楼宇场所的钥匙管理，按要求开关公共教室教室、教师休息室、会议室的门窗。

*）负责教学用品、用具管理与发放（含门禁卡、多媒体辅助器材借还办理）及饮用水保障。

*）根据课程安排，提前开放、准备教室工作；按照教务要求定量开放自习教室；晚间按学校要求检查教室使用情况，做好清楼、设备检查工作，并锁好门窗。

负责设施设备的管理与安全，做好日常登记和报修工作。

*）按照学院活动日程，做好各类考试的考场布置保障、大型招聘活动布置保障及教室课桌椅的借还、新生开学迎接保障、各类参观接待保障。

*）定期检查多媒体教学设施设备，做好巡检记录并报修损坏设备。

*）做好楼宇节能降耗工作，检查公共场室水、电、空调、多媒体等设施设备。

*）做好楼宇设施设备的管理工作，负责日常管控登记、报修/检修工作及楼宇施工管理工作。协助学院与教学设施维保单位做好设备维护维修跟踪服务；

*）配合工程人员定期对楼宇内的强弱电间、电梯机房、地下水泵房等进行检查。

**）负责楼内拾物登记、招领工作、师生物件找寻。

**）定期对楼内的各场所进行*次彻底的检查，包括教室、公共区域、卫生间、强弱电间、楼顶、地下室、空置楼层等多个地方的灯、空调、风扇、家具、门窗、涂料等检查，并将检查结果回报学院。

**）协助学院与绿化养护单位做好室内绿化养护跟踪服务。

**）做好楼宇安全巡逻，晚间做好清楼工作，检查水电、关好门窗。

*、管理目标实施措施

*）建立楼宇服务指南，公示值班电话及报修流程；

*）定期对多媒体教室、报告厅、楼顶、平台、卫生、安全进行综合检查；

*）强弱电实行封闭式管理，安排专人定期进行巡视，做好设施设备完好检查；

*）楼宇空关房及楼层定期清洁及维护工作；

*）服务窗口公示课程表及调课通知单等教务信息；

*）报告厅、多媒体教室、公共机房实行封闭式管理，定期与教务部门开展信息沟通交流例会；

（*）客服服务

*、管理范围

学院各类活动、会议和接待的会务服务工作；前台接待工作；行政楼（暨至德楼）内各部门的日常收发事务；协助党政办公室做好行政服务等工作。

*、服务内容

*）学院各类活动、会议和接待的会务服务工作。具体包括：按照党政办公室的要求布置会场、做好会场服务工作与会后恢复工作等，并做好会务用品的管理工作（会前会后及时清洁，定期检查、盘点）。

*）行政楼内各部门的日常收发事务（学院各类信件、快递等由北门门卫统*负责收发，客服每日上午前往北门门卫领至行政楼前台）。具体包括：信件的接收与转发、报纸和杂志的接收与转发、快递和包裹的接收登记与通知领取。其中，及时效性较高的信件、报纸等要求送至其办公室。

*）前台接待工作。具体包括：前台电话等信息收集、传达、任务派发、接受垂询；行政楼访客接待工作；临时帮助学生、老师保管各类物品；行政楼办公区域房间特殊开关门需求服务；等等。

*）协助党政办公室做好行政服务等工作。具体包括：党政办公室负责的仓库用品的管理工作（如宣传用品、办公用品），协助做好物品送取与整理、仓库的定期检查与盘点等工作；协助党政办公室分发学院报纸、文具用品等；等等；

*、管理目标实施措施

*）建立专项会议室的突发事件处置机制；

*）根据党政办公室的工作联系单，及时做好信息传达及任务派发登记工作；

*）制定专职客服领班定期与党政办公室开展沟通协调、整理归档各类会议档案；

*）及时会务用具进行清洁、消杀、整理，并责任到人；

*）热情、主动，文明服务，切实提高现场服务应变能力，并及时与党政办公室沟通；

履行院长室与党政办公室的*切信息保密义务。

（*）环境及卫生

*、管理范围

包括楼宇院方使用场室、公共部位环境清洁；楼宇外部露天公共区域清洁；地下室、河道、喷水池、标识、垃圾箱、排洪沟、窖井等的日常清洁；垃圾中转站的日常维护与清运；校园除*害、日常消杀；玻璃幕墙的定期清洁。

*、服务内容

*）在不影响正常教学的前提下，保证楼宇内部（公共区域、教室、会议室、办公室、实验室、公共机房等）环境整洁；

*）教室每天至少清扫两遍，拖擦*遍；黑板、讲桌、窗台每天早晚各擦拭*次；门每周擦洗*遍；墙面、顶棚、风扇、灯具每学期清理*次；每天清理、冲刷卫生间；卫生间墙面、顶棚、灯具每学期清理*次；公共区域每天清扫、拖擦走廊、大厅、楼梯、拖擦不少于*次，墙面、顶棚、风扇、灯具每季度清理*次；按需配置（补充、更换）大楼内外垃圾收集点，楼内垃圾箱/果皮箱日产日清并更换垃圾袋；教师休息室每天清扫两遍，拖擦*遍；楼内电梯每周清理*次；公共机房、实训室每周清扫*次；办公室、吸烟点位每天清扫两次；

*）保持果皮箱（桶）整洁，每日两次清理，不得外溢；保持垃圾周转站周边整洁干净，无异味，做到日产日清，夏季要求每天*次进行灭蚊、蝇消杀工作；

*）保持校园道路、广场、停车场等主要保洁区全天候整洁干净，并定期进行清洗。路面无积水，无废弃物、白色污染等；路沿石边缘无明显沙石、尘土；排水口无堵塞情况；行道树树穴内无废弃物；

*）按照学院要求每年*次开展重点区域玻璃幕墙清洗工作，*年至少全覆盖清洗幕墙*次。

*）每天检查并做好水池等水面的保洁工作，无漂浮物、杂草等；

*）协助校方集中或定期做好除*害、消杀等各项工作；

*）协助学院与绿化养护单位做好室外绿化养护跟踪服务；

*）协助学院做好节能型校园创建工作，随手关闭辖区内“无人空开”的水电开关；

**）助校方在节日、庆典等大型活动中及时做好校园保洁工作。

*、管理目标实施措施

*）保持学院公共设施、信息栏、指示牌等设施清洁完好，及时清洁乱贴乱画现象；

*）做好防灾害、汛期、雨雪天气校园主干道的清洁工作；

*）协助院方做好节日、参观活动、庆典时的环境美化（如插彩旗）的布置保障；

*）协助学院做好各类后勤评优、达标类活动保障。

（*）配备人员要求

序号	部门	岗位	内容	要求	人员配置（人）
*	项目部	项目经理	项目总管理、与校方沟通、投诉管理等项目管理、协调工作。	大专以上学历；*年以上物业管理经验，有类似项目经验	*
*		项目内勤	辅助项目经理做好项目内务管理工作、员工工资造册、人事管理、物资管理、与学院总务的对接工作	大专以上学历，有*年以上物业管理经验。	*
*	楼宇管理	教学楼宇主管（兼客服主管）	负责与学院职能部门对接，教学综合管理；负责行政接待、内部综合协调工作	大专以上学历，有*年以上物业管理经验；有类似项目经验	*
*		客服	综合配置*名（含*名领班）	身高*.*米以上，相貌端正，性格温和，高中以上学历。	*
*		教室管理员	协助教务处对*楼多媒体等设施进行日常维护服务。	大专以上学历，计算机相关专业	*
*		体育场馆管理员	体育场馆活动开放与教学服务配置*名	**岁以下；高中以上学历	*
*		楼宇值班员（服务台）	**楼*个服务台岗、*楼*个服务台岗、*楼*个服务台岗、体育馆*个服务台岗，每天配置*班.负责教室、实训楼、图书馆、创客汇、综合楼开放及提供教学保障。（*:**-**:**,**:**-**:**），需*人；实训楼*个服务台岗，**小时运作，需 *人。创客会*人。	**岁以下；高中以上学历；相貌端正；服务意识好。	**
*	公寓管理	公寓管理员（其中*名为主管）	男生女生各配*名	年龄**周岁以下大专以上学历。	*
*
**		宿舍管理员	每栋楼白天*人，夜间*人，*栋宿舍楼每栋楼配置*名值班员(轮班)，有楼宇男女隔断通道增加*人。	年龄**周岁以下，本地户口不低于**%，初中以上学历。	**
**		宿舍保洁员	*栋楼每栋楼配置*名日常清洁工。	包含楼道垃圾清运	*
**	工程管理	工程主管	主要负责维修安排，管理	*年以上物业管理经验，有类似项目经验	*
**		维修（含值班）	*星维修宿舍/**/*/*/*/***/体育馆配置*名维修(其中*名主要负责宿舍日常维修)，合计*名；开关房、配电房值班需*名.	高中以上学历，高低压值班室须有相关的证件。	**
**		弱电管理员	学院多媒体、会议、活动保障	弱电设施维护人员必须大专以上学历。	*
**	安全管理	安全主管	服从安全保卫中心及物业公司日常管理。负责校园安全保卫日常管理工作。有消防安全许可证	熟悉安全管理各个模块，至少*年以上相关经验。	*
**		安全副主管	协助安全主管开展安全保卫日常管理工作。有消放安全许可证	消防主管、治安主管各有侧重。	*
**		秩序维护员	巡逻、监控、出入口管理、校园交通指挥疏导、应急。工作时间：全天候**小时。	身高*.*米以上，年龄**周岁以下，退*军人比例不低于**%，高中学历	**
**	环境管理	环境主管	主要负责清洁安排，管理	*年以上物业管理经验，有类似项目经验	*
**		环境领班	协助环境主管，负责班组清洁安排，管理	*年以上物业管理经验，有类似项目经验	*
**		环境维护员	体育馆*名、*楼*名、*楼*名、**楼*名，实训楼*名，创客汇*名，外场清洁*名	年龄**周岁以下比例不低于**%，本地户口不低于**%，	**
合计人数					***

备注：

*、在**个月物业服务期内若管理服务范围、内容需求有增加或减少，甲方将按照中标方投标文件相应岗位报价的人员费用做对应的增减。

*、乙方应考虑合同期内苏州市最低工资标准调整，因最低工资标准调整导致人员工资变化，甲方不对服务费用和支付方式做调整，仍按合同约定的服务费和支付方式支付费用。

合同附件*：苏州工业园区服务外包职业学院物业管理考核办法

苏州工业园区服务外包职业学院物业管理考核办法

*、目的

为创建安全优美的校园环境，维护学校财物和师生安全，防止各类安全事故发生，有效公平地对保安、保洁人员进行考核，特制订本规定。

*、适用范围

由物业（保安）公司委派在我校执行保安任务的保安人员，物业（保洁）公司委派在我校执行保洁任务的保洁人员。

*、考核方法

以抽查和发现相结合的方法进行。学校将指定部门进行每月不少于*次的抽查。依据考核细则进行扣分，下达书面扣分通知书，并可附带提供证言、照片、监控记录、刷卡记录等。扣分记录计入考核细则表中。每月保安、保洁总分各为**分，直至扣减为*分为止。

*、考核细则

*、保安人员

（*）保安在岗人员未按合同要求配齐，并且未向学校有关部门提出请假同意的，扣除**分/人。

（*）在岗人员未按要求着装，着装不整齐的，扣除*分/起

（*）报刊分发不及时，已签收的邮件、包裹发生丢失的。扣除*分/起。

（*）在岗值班期间不得抽烟，不得睡觉、躺着、玩手机、听耳机、电话聊天等。违者扣除**分/起。

（*）未按照合同要求配足配齐物防设备的，扣除**分/次。

（*）保安人员损坏装备、破坏公物者，除照价赔偿外，视情节轻重给予扣除*-**分/次。情节严重者，当事人解除聘用。并扣除**-**分/次。

（*）保安人员监守自盗者，解除当事人聘用，并按照合同规定追究相关责任。并扣除**-**分/起。

（*）不按时交接班，迟到、早退扣**分/次。保安人员因事因病不能到岗，应事先办理请假手续，安排其他人员顶替，否则以脱岗处理，扣**分/次。

（*）管理好工作环境，保持校门口、传达室及周边整洁卫生；劝止车辆停放校门口，保证校门口交通顺畅。不履行的扣*分/次。

（**）学校上课期间及夜间，应该保证*人按时巡视校园。不按时按线路巡视的扣*-**分/次。　　

（**）未使用礼貌用语，与师生、访客发生争执、肢体冲突，给学校声誉造成影响的，扣除**-**分/起。后果严重的当事人解除聘用，并承担相关经济与法律责任，扣除**-**分/起。

（**）认真热情接待来访人员，严格履行登记手续，执行通报制度，不通报或不登记致使校外人员进入校内，扣*分/次，造成严重后果的扣**-**分/次。

（**）严格登记进出车辆，审查带物品出门的车辆和人员，违者扣*分/次，造成严重后果的扣**-**分/次。

（**）保安人员应登记迟到、晚归学生姓名、学号，若遇学生强行进出校门，应及时向学校报告，未报告的扣**分/起。因失职造成学生出走，情节严重的**-**分/起。

（**）学校大门开放期间，不得坐在传达室内，必须到室外值勤，发现可疑人员要进行盘问，并阻止无关人员进入校园。未能做到者，扣*分/起。

（**）保安人员应服从学校管理部门在其职责范围内的工作安排，按时保质保量完成任务，如不执行扣**分/次。

（**）保安人员掌握学校所配置的技防设施设备的操作，了解必要的***报警常识，具备应急、防暴的能力，检查发现不会使用学校技防设施设备使用方法的、或没有应急处置能力的。扣除**分/人次；如造成后果的，根据情节和责任，公司及当事人须承担相关经济责任，直至承担法律责任。

（**）不了解学校消防设施器材的，不懂得防火灭火常识的。扣除*分/人次。

（**）值班台帐不全混乱的，字迹潦草的。扣**分/次。

（**）消防器材每月检查记录台帐缺失的。扣**分/次。

（**）泄露进驻学校内部事务或其他秘密情况、资料的，视情况扣除**-**分/起。

（**）不执行工作制度和校方规定、造成经济损失的，除扣除*-**分/起外，全额进行经济赔偿；造成严重后果者的除按上述规定处理外，当事人解除聘用，并按照合同规定追究相关责任，扣除**-**分/起

（**）不听从学校工作安排的，不服从分配、不听从指挥的。扣**分/次。

（**）值勤时遇到紧急情况 ( 如发生案件、事故等 ) 处置不力、甚至临阵退缩的。并按照合同规定追究相关责任，扣除**-**分/起。

（**）没有提前通知校方而更换人员的，扣**分/每起

（**）工作时间没有督促学校人员进出校门进行刷卡而放行的。扣*分/每起。

*、保洁人员

（*）未按照合同要求配足配齐设备的，扣除**-**分/次。

（*）在岗人员未按要求着装，整齐着装，扣除*分/起。

（*）不能按照合同要求，及时完成每日保洁任务。扣除*-*分/次。

（*）不能按照合同要求，及时完成每周保洁任务。扣除*-**分/次。

（*）不能按照合同要求，及时完成每月保洁任务。扣除**-**分/次。

（*）卫生洁具存放要整齐有序，有乱丢乱放现象的。扣除*分/起。

（*）在保洁区域大声喧哗，影响教学的。扣除*分/起。

（*）保洁区域内不节约利用水、电资源，发生长时间跑冒滴漏现象的。扣除*-**分/起。

（*）遇到公厕水泄不通、水龙头损坏时，不及时上报维修的。扣除*-**分/起。

（**）在岗人员在工作期间人数不足，或外出或离岗未及时向学校请假的。扣除**分/起。

（**）利用保洁之便，偷盗师生物品的，扣除**分/起，情节严重的扣除**-**分/起。

（**）在工作职责范围以内，不听从学校工作安排，不服从分配、不听从指挥的。扣**分/次

（**）没有提前通知而更换人员的。扣**分/起

*、处罚办法

*、因保安、保洁人员违反上述条例，当月得分不满**分，但大于**分（含**分）以上的，对人员及所在公司提出书面批评，责令其改正错误，并要求其写出书面整改报告。

*、当月得分不满**分，但大于**分（含**分）以上的；或者连续两个月得分为**分的，除了责令其改正错误，并写出书面整改报告之外。扣除当月保安或者保洁费用的**%。

*、当月得分不满**分，但大于**分（含**分）以上的；或者连续两个月得分为**分的，除了责令其改正错误，并写出书面整改报告之外。扣除当月保安或者保洁费用的**%。

*、当月得分不满**分，除了责令其改正错误，并写出书面整改报告之外。扣除当月保安或者保洁费用的**%。

*、连续两个月得分不满**分的，校方可解除物业管理（保安、保洁）公司合同。

*.根据缺岗数量、缺岗时间直接扣除相关人头费，缺岗数量超过**%，视为合同违约，甲方有权解除合同。

合同附件*：苏州工业园区服务外包职业学院区域内物业管理各岗位工作人员综合单价

序号	岗位名称	人数	综合单价（元/人*月）	每班在岗人数	投标总价（人数×综合单价×**个月）	服务时间
*	项目经理	*	****.**	*	******.**	*小时
*	项目内勤	*	****.**	*	******.**	*小时
*	教学楼宇主管（兼客服主管）	*	****.**	*	******.**	*小时
*	客服	*	****.**	*	******.**	*小时
*	教室管理员	*	****.**	*	******.**	*小时
*	体育场馆管理员	*	****.**	*	******.**	*小时
*	楼宇值班员（服务台）	**	****.**	*	*******.**	*:**-**:**， 实训楼**小时
*	公寓管理员（其中*名为主管）	*	****.**	*	******.**	*小时
*	宿舍管理员	**	****.**	**	*******.*	**小时
**	宿舍保洁员	*	****.**	*	******.**	*小时
**	工程主管	*	****.**	*	******.**	*小时
**	维修（含值班）	**	****.**	*	*******.*	*小时， 值班**小时
**	弱电管理员	*	****.**	*	******.**	*小时
**	安全主管	*	****.**	*	******.**	*小时
**	安全副主管	*	****.**	*	******.**	*小时
**	秩序维护员	**	****.**	**	*******.**	**小时
**	环境主管	*	****.**	*	******.**	*小时
**	环境领班	*	****.**	*	******.**	*小时
**	环境维护员	**	****.**	**	*******.**	*小时
	合计	***	*****.**	**	********.**

注：本表中的报价为综合报价（以整个服务期限计算），应包括所有服务管理内容、易耗品、通讯、办公设备、统*专业服装、胸卡、专用工具、巡检器材、交通、各种税费、人工、保险、劳保、维护、技术支持与培训及相关劳务支出等工作所发生的全部费用以及投标人企业利润、税金和政策性文件规定及合同包含的所有风险、责任等各项应有费用。

（全文完）