郑州市住房保障和房地产管理局关于郑州市房地产大厦物业服务项目

序号

服务名称

服 务 内 容

服务期限

预算金额（万元）

郑州市房地产大厦物业服务项目

详情见附件

*年

***

内容

服务要求

物业服务中心设置

本园区内设置物业服务中心，办公设施设备较先进完备，应用计算机、电话、传真机、打印机、网络等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。

服务人员要求

（*）物业服务中心经理有相应的上岗证。有*年以上经理任职经历。

（*）物业服务人员服装统*，挂牌上岗，仪表整洁规范，行为规范，服务主动、热情。

（*）定期对物业服务人员进行物业管理业务知识培训，消防培训及其他培训。

服务时间

周*至周日在物业服务中心进行业务接待，并提供服务，每天接待时间不少于*小时。

日常管理与服务

（*）服务规范应符合郑州物业管理行业规范要求。

（*）公开报修电话，**小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理（在服务时间内），*般修理*天内完成（预约除外）。

（*）对业主或使用人的投诉在**小时内答复。

（*）告知业主或使用人装修须知，制定园区房屋装修申请、备案、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

（*）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作规范、账目清晰。

（*）按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金。

（*）建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。

（*）制定物业服务工作计划，并组织实施。

（*）每年至少*次征询业主对物业服务的意见，满意率**%以上，对合理的意见与建议进行及时整改。

（**）制定物业服务中心内部管理制度和考核制度。

（**）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。

（**）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

（**）综合服务的其它服务项目达到约定的服务标准。

（**）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

（**）物业内标志明显。

内容

服务要求

地面

每日清扫、每周拖洗*次；*层共用大厅每日拖洗*次；大堂、门厅花岗石、大理石每*月保养*次。

扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱

扶手、信报箱、**以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹*次，**以上单元门、开关盒、表箱盖每*周清洁*次。

栏杆

每天擦抹*次，保持干净，无灰尘。

天花板、公共灯具

每月除尘*次。

进户门

每周擦抹*次。

楼道玻璃

每月清洁*次。

天台、屋顶

每月清洁*次。

地下车库

每日清扫*次。

电梯轿厢

每日擦拭、清扫*次以上，循环保洁。

垃圾收集

每日清理*次垃圾桶，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

道路地面、绿地、明沟

道路地面、绿地每日清扫*次，并巡回保洁，做到无明显暴露垃圾、无卫生死角；明沟每周清扫*次。

垃圾箱（房）

垃圾房每天冲洗*次，垃圾桶内胆夏季每天冲洗*次，冬季隔天冲洗*次。

果皮箱、垃圾桶

合理设置。每日清理*次，擦拭*次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

消毒灭害

每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水*次（*、*、*、*月每月喷洒*次），每年灭鼠*次。

内容

服务要求

人员要求

（*）专职人员，以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

（*）能处理和应对物业内公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

（*）上岗时佩带统*标志，按需求穿戴统*制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。

（*）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

门岗

（*）主要出入口** 小时值班看守、**小时立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

（*）对进出园区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行确认制度，并进行记录。

巡逻岗

（*）秩序维护人员按指定的时间和路线，对重点区域、重点部位白天每*小时巡查*次，夜间每*小时巡逻*次。

（*）接到火警、警情后*分钟内到达现场，并报告业主委员会或相关单位，协助采取有关措施。

（*）在遇到异常情况或住户紧急求助时，*分钟内赶到现场，采取相应措施。

技防设施和救助

（监控岗）

（*）园区设有报警中心，具备录像监控、楼宇对讲、周界报警、门锁智能卡等技防设施设备的，要求有人驻守，注视各设备所传达的信息。

（*）报警中心接到报警信号后，秩序维护人员*分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

（*）园区应有火警、水警、警情应急预案，并在报警中心控制室内悬挂；每年应组织不少于*次的应急预案演习。

车辆

管理

（*）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

（*）有专职人员**小时巡视和协助停车事宜。

（*）车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

内容

运行、保养、维修服务要求

门窗

每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

楼内墙面、顶面、地面

墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。

楼道灯

完好率不低于**%。

雨、污水管道

区内公共雨、污水管道每年通*次，雨、污水井每月检查*次，并视检查情况及时清掏。

道路、场地等

每周*次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。

安全标志等

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，每半月检查*次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

供水系统

*、每周对供水设备检查*次以上，每季对水泵润滑点加油，每半年*次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养*次水泵，保证*次供水正常，泵房整洁。

*、每年定期*次清洗水箱、蓄水池，*次供水水质符合国家生活用水标准。

*、高层房屋每年*次对减压阀进行测压并做好记录。

*、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

排水系统

*、每周*次检查污水泵、提升泵、排水泵，每季*次润滑加油。

*、每年*次对污水处理系统全面维护保养。

*、控制柜电气性能完好，运作正常。

*、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

升降系统

*、保证电梯**小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

*、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业服务企业应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

*、电梯发生*般故障的，专业维修人员*小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业服务人员接到信息后须在*分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

弱电系统

*、楼宇对讲系统（可视）：每月*次进行检查与保养，使其**小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。

*、周界报警：**小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭，收到警情时，能同时发出报警信号。

*、监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备**小时正常运行，录像功能正常。

*、电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行。

消防系统

*、 消防泵每月启动*次并作记录，每年保养*次，保证其运行正常；

*、 消防栓每月巡查*次，消防栓箱内各种配件完好。

*、 每天检查火警功能、报警功能是否正常。

*、 每年检测*次探测器，并对全部控制装置进行*次检测，火灾探测器发现损坏及时维修或更换。

*、 每半年检查*次消防水带、阀杆处加注润滑油并作*次放水检查。

*、 每月检查*次灭火器，及时更新或充压。