万载县人民政府办公室印发《关于持续促进万载县房地产市场平稳健康发展实施办法》的通知

 各乡镇人民政府、街道办事处，县政府有关部门：

经县政府研究，现将《关于持续促进万载县房地产市场平稳健康发展实施办法》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

万载县人民政府办公室

                                   ****年**月**日

（此件主动公开）

关于持续促进万载县房地产市场平稳

健康发展实施办法

为深入贯彻落实党中央、国务院关于房地产领域相关决策部署和省委、省政府、市委、市政府工作要求，进*步落实消化存量房产和优化增量住房的政策措施，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进我县房地产市场平稳健康发展，结合我县实际，制定以下实施办法：

*、有序去库存，消化存量住房

（*）推行“房票安置”。对县城城中村改造、危旧房改造等征迁项目，原则上不再新建安置小区，利用现有安置房源进行安置，如现有安置房源不足的，试行“房票安置”方式，将征迁补偿款用房票方式进行支付，由征迁户持房票到市场自行购买商品房进行安置。万投集团要积极做好向国开行和农发行申请金融支持工作。

（*）支持收购存量商品房。按照“以需定购”原则，由县住建局会同县财政局、万投集团做好县城保障性住房需求摸底工作，根据实际需求情况，收购市场部分存量商品房改造为保障性住房。

各乡镇、部门、医院、学校、国有企业等各类机关企事业单位，原则上不再新开工建设办公用房、干部职工宿舍、周转房、人才房等，确有必要的,由各单位摸底汇总，报县政府审批后，可按规定就近购买库存商品房或写字楼等方式进行筹集。

（*）支持居民住房“以旧换新”。住建部门指导行业协会制定“以旧换新”活动方案，以“以旧换新”“买房送装修”为主题，支持房地产开发企业和居民按照市场化原则进行“以居民旧房置换房企定向新房”，旧房可由房地产开发企业直接购买，也可委托房地产经纪机构包销，活动从****年*月*日持续到****年**月**日。

（*）落实交易税费优惠政策。落实居民个人换购住房个人所得税政策，自****年**月*日至****年**月**日，纳税人出售自有住房并在现住房出售后*年内，在我县重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。税务部门会同住房城乡建设部门，对市场价格连续*个月环比下降且累计幅度超过**%时，及时下调存量房交易计税价格。支持税务部门适时调整土地增值税预征率、核定征收率，优化完善土地增值税征管期限。

（*）提高住房公积金支持力度。支持公积金“既提又贷”。多子女家庭的本县缴存职工(不含灵活就业缴存人员)，符合租房提取住房公积金条件的，最高提取限额上浮**%，调整后多子女家庭的本县缴存职工及配偶租房提取住房公积金上限为****元/月。多子女家庭的本县缴存职工(不含灵活就业缴存人员)，符合住房公积金贷款条件的，申请住房公积金贷款时最高贷款限额上浮**%，调整后多子女家庭贷款最高贷款额度为双缴存职工**万元，单缴存职工**万元。

（*）调整购房贷款利率和首付比例。取消首套住房和*套住房商业性个人住房贷款利率下限，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于**%，*套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于**%。

（*）优化个人住房贷款中住房套数认定标准。住房公积金和商业性个人住房贷款的居民家庭住房套数，仅以县不动产登记机构查询的居民家庭在当地已购商品住房总套数为核算依据，农村宅基地自建房不计入住房套数。若购房人在本县有住房，能提供房屋租赁登记备案证明或房源信息编码并已挂牌出售证明的，可按核减后名下住房套数发放个人住房贷款。

（*）优化调整学位准入政策。对购买新建商品住房的，在所在学区内学校有学位的情况下，允许购房人凭经网签备案的新建商品房买卖合同及适龄儿童、少年户口（或其法定监护人有效居住证）向新购商品住房所在地的*年义务教育学区（或接收片区）学校办理转（入）学”。如学区内学校无空余学位由学校所属教育主管部门按照就近原则统筹安排，同*城区内原则上不得转学。

*、稳步调结构，优化增量住房

（*）科学规划用地空间和开发强度。支持新增优质住房用地需求，将中心城区临河、临湖、近山等生态环境优美以及公共服务和基础设施配套较好的区域作为优质住房重点建设片区，在详细规划编制中，灵活划分地块大小，合理确定开发强度上限，适应优质住房项目的中低开发强度、高品质开发建设需求，优质住房重点建设片区容积率可调整为*.*-*.*。对已编制详细规划的区域，在符合国土空间总体规划，不突破公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，允许按程序对详细规划进行修改调整，存量商业用地根据实际发展需要依法依规调整为优质住房用地，并补交相关规费。

依法依规合理调整商业服务业用途。除土地出让合同、产业监管协议或者招商引资协议中有关产业项目建设约定未履约，以及因企业自身原因造成土地闲置外，在符合国土空间规划、不突破公共服务设施和基础配套设施承载力、土地使用权人自愿和充分征求利害关系人意见的前提下，依法依规稳妥有序将商业服务业用途调整为居住用途或调整商住比例，优先用于保障性住房、保障性租赁住房建设。

（*）合理调整规划条件。为提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化，确需调整规划条件的，依据国土空间总体规划，完成所在片区公共服务设施容量评估、交通影响评价等可行性研究，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系的基础上，按程序依托国土空间规划“*张图”予以调整。规划条件依法调整后，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让价款。

优化新建住宅小区机动车停车位配建标准和新能源汽车充电设施预留比例。按照控制性详细规划的要求，应将机动车停车位配建标准纳入地块规划条件。新建住宅配建停车位调整至按不低于**%建设充电设施，按***%预留建设安装条件，预留安装时需将管线和桥架等设施建设到车位，整体电力容量预留比例不低于**%（不再考虑负荷率配置）。

合理布局住宅小区配套设施。在符合国土空间规划、满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，不再按照单独小区标准配建幼儿园、养老、幼托、社区等小区服务设施，在社区、片区范围内统筹规划布局小区配套服务设施。

优化容积率计算规则。通过招拍挂方式取得建设用地使用权的住宅项目，配建的垃圾收集房、公共厕所、变电房(配电室)、开关站、开闭所，以及风雨连廊、室外休憩建筑、地下非经营性用途的公共配套服务设施、上人屋面、首层封闭门厅或电梯厅的外围部分等作为供业主免费使用的公共空间时，建筑面积不纳入项目容积率计算出地面和屋面的风井、烟道、水电井，地下室出地面的采光井不计入建筑面积、容积率和建筑密度；有顶盖的地下车库坡道和非机动车停车棚不计入容积率。

每户住宅设置设备平台（不设在建筑主体结构内且不与室内连通）水平投影面积之和不超过该套型总建筑面积的*%且最高不超过*平方米的，不计算建筑面积和容积率超出前述部分面积按其水平投影面积计算建筑面积和容积率。

调整阳台进深和建筑层高约束条件。在保证结构安全条件下，住宅项目主阳台进深由不应大于*.*米调整为不应大于*.*米，次阳台进深由不应大于*.*米调整为不应大于*.*米，在此进深内的，按其水平投影面积的*/*计算建筑面积并计入容积率，超出规定部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。各类阳台投影面积之和不得超过该套型总建筑面积的**%，超出部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。套型总建筑面积等于套内使用面积、 相应的建筑面积和套型阳台面积之和。

普通住宅建筑标准层层高由不宜大于*.*米调整为不宜大于*.*米当层高大于*.*米时，按该层水平投影面积的倍数(建筑层高的*/*倍)计算建筑面积和容积率。已批未开工建设的项目，允许按此规定依法依规对原设计方案进行调整。

（**）鼓励开展高品质住宅试点。在中心城区范围内，规划设计条件明确为立体生态住宅的特定开发项目（立体生态住宅是将绿色生态理念注入城市住宅建筑，通过建筑外墙垂直绿化和平台(屋顶)立体绿化，将空中花园与现代建筑相结合的高品质住宅）或已出让未动工由开发企业申请经县政府批准同意的开发项目，按以下规定执行。

立体生态住宅应为改善型住宅，其户型计容建筑面积不得小于***平方米，住宅层数不得小于*层、空中花园高度不得低于两个住宅自然层的高度。立体生态住宅每户仅设置*处空中花园，最小进深尺寸不小于*米且不大于*米，空中花园水平投影面积原则上不得小干**平方米且不得大于该户型套内面积的*/*（最大不得超过**平方米）。空中花园的面积计入建筑面积，不计入容积率，不计入产权面积。空中花园应做降板处理，降板覆土深度不得小于*.*米。空中花园的植绿面积不得小于该空中花园水平投 影面积的 **% 绿化植物应以灌木、爬藤植物为主，花卉为辅。空中花园应设置在建筑主体结构之外，须两面或*面开敞，不封闭、无围护墙。建设项目基地内部日照按建筑外墙面主体测算，对项目与周边项目日照严格执行相关建筑日照技术标准；空中花园的水平投影面积不计入建筑密度；且建筑退让、建筑间距、公共设施配套等均应满足《江西省城市规划管理技术导则》的要求。已设置空中花园的住宅，不得设置入户花园、露台等非结构构件。同时每套住宅仅允许设置*处必要的生活阳台，生活阳台的进深不得大于*.*米。空中花园的建筑面积不计入人防、物业管理用房等配套服务设施的配建基数。

县自然资源局负责确定建设立体生态住宅的地块，并在出让地块规划设计条件中明确。县住建局、县自然资源局等相关职能部门负责监督试点项目空中花园与主体工程*并建成（完成绿化种植），并纳入建筑主体工程同步验收。

开发企业在销售（预售）中应明确空中花园面积、用途、产权及登记等问题，并纳入房屋销售合同管理，在格式合同中用特别重要条款进行约定，严禁业主私自改变用途、乱搭、乱建、封闭或分隔空中花园等行为。

县住建局要督促、指导物业公司加强对空中花园的日常巡查，及时发现劝阻业主私自改变空中花园用途的违建行为，并向辖区政府上报违法建设线索，空中花园由业主自行养护管理。上述要求应在与物业公司签订的合同中予以明确。

县城管局要加大对试点项目验收交付后的监管力度，对业主的违法违规建设行为按照相关规定及时制止，并依法处置。

（**）降低供水供电供气行业收费。水、电（含强弱电）、气专营单位要为房地产开发企业提供高效、快捷服务，按照《国务院办公厅转发国家发改委等部门关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费促进行业高质量发展意见的通知》（国办函〔****〕***号）要求，清理取消不合理收费，降低配套设施入户安装费用，合理调整使用标准，规范价格收费行为，降低房地产开发成本。在城镇规划建设用地范围内，供水供电供气供热企业的投资界面应延伸至用户建筑区划红线，除法律法规和相关政策另有规定外，不得由用户承担建筑区划红线外发生的任何费用。从用户建筑区划红线连接至公共管网发生的入网工程建设，由供水供电供气供热企业承担的部分，纳入企业经营成本；按规定由政府承担的部分，应及时拨款委托供水供电供气供热企业建设，或者由政府直接投资建设。

（**）支持项目分期建设分期验收。在保障分期地块公共安全，公共基础设施、公共服务设施满足规范要求和未侵害他人合法权益的前提下，可编制分期规划，经批准分期发放《建设工程规划许可证》，同时分期办理《施工许可证》《商品房预售许可证》；在建项目根据建设单位或者个人书面申请，对已满足使用功能的单体工程可分批次开展规划核实，在房屋建筑工程质量、消防、人防等满足相关要求的前提下，可对项目开展分期竣工验收、分期交房。土地出让价款缴纳比例不低于**%后可在未办理《不动产权证》的情况下，按不高于已审定规划总平面方案中计容总建筑面积**%的比例，办理建设工程规划许可证（地下室不计容部分需同步报批）、建筑施工许可证等行政审批手续，相关容缺事项必须在办理商品房预售许可证之前补齐相关材料。

（**）适当放宽分期开发。县自然资源局要督促企业按出让合同约定的期限和比例缴纳土地出让价款。在严格工程建设和资金使用监管的前提下，可依据经自然资源部门审定的项目建筑规划设计方案，对部分建筑已完工且相应建筑面积比例的土地出让价款已缴清的，经县政府批准，根据建筑面积占比对应的土地办理不动产登记手续，但应确保按照比例登记的宗地范围上的建设内容独立完整。

（**）持续优化验收流程。优化房地产项目验收环节和流程，整合房地产项目竣工验收备案和综合验收，对房地产项目原综合验收中各相关部门验收事项，由各部门在项目竣工验收备案前完成，并出具相关单项验收证明，不再组织开展房地产项目综合验收，不动产登记部门凭项目竣工验收备案手续即可办证，稳步推进“交房即交证”工作。

    *、全力稳市场，化解风险问题

（**）允许使用银行保函缴纳土地竞买保证金。土地竞买人可以使用银行业金融机构开具的不可撤销、见索即付式的保函，缴纳土地交易市场竞买保证金。

（**）适当延长土地出让价款缴交时限。对纳入处置闲置存量土地项目清单（在向省自然资源厅报备，并在自然资源部土地市场动态监测与监管系统中审核通过），以及调整规划条件后签订出让合同变更协议或重新签订出让合同的情形，确需延期缴纳土地出让价款的，可按规定经县政府同意后，协商调整约定的分期缴纳时间和比例，适当延迟价款缴纳时间，最迟应在出让合同签订之日起两年内缴清。

（**）调整土地竞买保证金缴纳比例。全县范围内公开出让的商服、住宅用地竞买保证金缴交比例可降低为宗地起始价的**%。

（**）稳妥处置“工抵房”“法拍房”。加强对“工抵房”价格管控，网签备案价格应与该小区平均价格相匹配。属地法院依法稳妥开展“法拍房”工作，住房城乡建设部门要加强商品房价格的监测，积极配合相关法院依法合理确定“法拍房”的起拍价，确保商品房价格总体平稳。

（**）优化商品房预售资金监管。进*步优化商品房预售资金监管，缓解开发企业资金压力。对新建商品房预售资金继续实行销售*套、备案*套、监管*套的监管方式，对工程进度快、社会反应好、矛盾纠纷少的开发楼盘，适度放宽新建商品房资金监管额度。对商品房销售少、工程项目建设资金困难的企业，其应监管的重点资金及非重点资金可采取银行或省内、国有控股**+以上担保机构出具的保函方式担保；或可申请对未销售的房源按*房*价申报金额**%的比例作为资产抵押，县住建局将抵押房源锁定，替代监管资金。

（***）全力推进保交房项目进入“白名单”。搭建政银企对接平台，完善房地产“白名单”融资协调机制，解决企业融资难问题。成立县政府县长任组长，分管住房城乡建设、金融工作的副县长任副组长，住建、金融监管、法院、公安、财政、自然资源、税务、市场监管、住房公积金等部门以及各商业银行主要负责人为成员单位的房地产“白名单”融资协调机制领导小组，领导小组下设工作专班，专项负责做好房地产企业申报“白名单”工作指导、预审、上报等工作，推动符合“白名单”条件的房地产项目“应进尽进”，对符合要求的项目“应贷尽贷”。

县金融监管、住建部门要加强对房地产“白名单”政策的宣传，按照企业自愿原则，抓好各房地产项目融资需求等情况摸底汇总，形成项目清单，报工作专班审定。

（***）坚定坚决推进“存贷挂钩”机制。将住建领域各类资金（包括但不限于住房公积金、住宅专项维修资金、商品房预售监管资金、质量保修金等）倾斜存放至对融资协调机制支持力度大、“白名单”项目审批通过率高并入库项目多、实际放款金额高的银行金融机构。

（***）稳妥化解房企已办理金融机构抵押开发贷问题。以居住为目的的购房群众已支付全部购房款（含按揭），但房企存在未偿还抵押债务的，为购房群众办理不动产权证书的同时，依据办理预售许可证时开发企业与县行政审批局的约定，按办证实际需求注销对应房屋的不动产抵押登记，未有约定的，由抵押权人出具书面同意抵押注销函，并按办证需求注销对应房屋的不动产（含土地、在建工程、房屋）抵押登记。

各商业银行要结合实际，将新发放商业按揭贷款和住房公积金贷款保证金比例设定为不高于*%，提前释放存量贷款保证金支持保交房高风险项目建设。保交房工作专班要督促指导房企按照被注销抵押登记的不动产（含土地、在建工程、房屋）的市场价值，通过将本项目超出预售资金监管额度的部分直接用于偿还开发贷款，或补充新的足值抵押物等方式，等额足值保障金融机构债权安全。

（***）加快解决存量商品住房登记历史遗留问题。落实属地城市政府主体责任，充分发挥各级工作专班机制的作用，加快解决已交付商品住宅项目各类影响办证的问题，对未竣工验收、未规划核实、土地及在建工程被抵押、被查封以及房地产开发企业欠缴税费等原因导致办证难的各种情形，实行分类施策，开展集中攻坚，各部门补充完善办证相关手续，办理登记发证。经县问题楼盘领导小组会议认定的办证类历史遗留问题楼盘，可在完成消防验收、质量验收、市政验收以及满足水电气网入户使用的前提下，各相关职能部门采取“证验分离”、容缺办理并出具验收意见，缴税方面可采取“先证后税”的方式为购房业主办理不动产权证，启动办证工作后，由政府职能部门依法依规对涉及楼盘的房地产开发企业进行司法追诉，追缴欠税等工作。

持续推广“带押过户”，简化抵押*手房交易程序，符合相关条件的已抵押*手房可在未解除原抵押状态下交易过户，节约交易双方资金和时间成本。

统筹推进工程建设项目审批制度、建设项目“多测合*”、压缩不动产登记办理时间、市政公用服务报装接入等改革事项，优化整合不动产登记办理等流程，稳步推进“交地即交证 ”的便民利企专项工作。

以上办法由县住建局会同相关部门负责解释，如遇国家和上级政策调整，以调整后政策为准。

本文自印发之日起实施。

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