御唐上院项目前期物业服务澄清文件

御唐上院项目前期物业服务

澄清文件

*、招标文件第*章 服务要求：

*、服务范围及内容

本次项目采购御唐上院项目前期物业服务，服务等级为*级，服务内容物业共用部位的维修、养护；物业共用设施设备的日常运行管理、检修、维护和保养；物业共用部位、公共道路等公共区域的卫生保洁，指定地点的生活垃圾收集、清理、清运及雨、污水公共管道的定期检查；公共区域内的绿化养护；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；法律法规规定的其他内容。

项目用地面积*****.**平方米。建筑面积 *****.**平方米，其中住宅 ***** 平方米、配套公建***平方米、地下面积*****.**平方米。配套商业***平方米。总户数***户。

*、服务周期

物业服务合同签订之日至业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。

*、主要管理岗及各服务岗位人员服务要求及服务标准

*.拟派项目负责人要求

拟派本项目的项目经理本科（含）以上学历，曾获得全国注册物业管理师证书，中级（含）以上职称，具备*年（含）以上住宅类物业（累计管理物业面积不少于**万平米，物业面积是指物业小区总建筑面积）项目经理任职经历；有项目前期接管介入工作经验；有丰富的职业阅历和处理复杂问题的能力及社会关系。

*.拟派项目主要管理人员要求

拟派本项目的主要管理人员专科（含）以上学历，中级（含）以上职称，具备*年（含）以上住宅类物业（累计管理物业面积不少于**万平米，物业面积是指物业小区总建筑面积）管理人员任职经历。

*.各服务岗位人员服务要求及服务标准

综合管理服务标准

*、服务中心：小区设置服务接待中心，配备充足的人员、岗位及现代化信息办公处理设备。

*、项目负责人应经过系统的物业管理专业培训，且有*年以上物业服务企业同等岗位工作经历，其他服务人员持证上岗，定期培训，按岗位统*着装并佩戴标识。

*、服务接待中心工作时间每日不少于**小时，其他时间有值班人员，公示**小时服务电话,受理业主和物业使用人的咨询、投诉，处理物业服务合同范围内的公共性事务，回复率***%、有效投诉处理率***%。

*、日常管理与服务：

（*）日常服务应符合国家相关法律法规的规定以及物业服务合同的约定；

（*）建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施；

（*）规范签订书面物业服务合同，公示物业服务内容、标准及物业服务费标准；

（*）实行**小时报修值班制度。急修**分钟内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，维修回访率***%；

（*）在接到相关部门停水、停电、停气等通知后，及时通知业主或物业使用人；

（*）对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、恢复原状，对拒不改正的以书面形式报告有关部门，并通知业主委员会；

（*）按相关规定进行承接查验工作；

（*）建立完善的档案管理制度，运用信息化技术对物业竣工验收资料、业主资料、房屋档案、设备管理档案、收费管理、日常管理档案等进行管理；

（*）在管理服务区域内，建立运行完善的标识系统；

（**）每年至少*次采取入户走访或业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展服务工作调查，综合覆盖率**%以上，形成记录并对存在的问题进行整改；

（**）按规定使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，公布专项维修资金使用情况；

（**）按照共用部位和设施设备的维护周期和相关标准，编制维修、养护计划，定期进行维修、养护，记入档案，并向业主公示。

*、按照物业服务合同约定，规范收费。

*、实行酬金制的，每半年公布*次物业服务收支情况。

保洁服务标准

*、楼内公共区域：

（*）地面每天清洁*次，做到干净整洁，无明显尘土污迹、垃圾等，定时巡视，发现后续污迹及时清理；

（*）石材、瓷砖墙面*米以下每*月擦拭*次，*米以上每季度*次；涂料墙面、顶棚每*月除尘*次，发现蛛网、积尘及时清除；

（*）楼梯扶手、栏杆、窗台每*天擦拭*次；

（*）共用门窗每*月擦拭*次，目视干净；

（*）消防箱外表面、标识牌、开关面板等每月擦拭*次； 楼道灯每月擦拭*次；

（*）电梯轿厢、门每天擦拭*次、地面湿拖*次、操作面板每天消毒*次；

（*）单元门每*天擦拭*次。

*、楼外公共区域：

（*）硬化场地、主次干道每天清扫*次，干净整洁；

（*）绿地每*天清理*次，做到干净整洁，无明显杂物、垃圾；

（*）对区域内主要道路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫，保持道路通行；

（*）室外标识、宣传栏、信报箱、健身设施等每周清洁*次，目视整洁；

（*）路灯、景观灯、景观小品等每月清洁*次，目视整洁；

（*）垃圾清运日产日清，垃圾桶、果皮箱每天进行清洁，无满溢现象，夏季每天进行消毒；

（*）水景、水系在开放期内应每天清理漂浮物，适时清理淤泥，定期对水体投入药剂或进行其他处理，水质符合卫生规定。

*、建立消杀工作管理制度，蚊、蝇、蟑螂等孳生季应每月消杀*次，其他季节根据当地情况有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

公共秩序维护标准

*、主出入口设置值班岗亭，美观整洁，设有专职公共秩序维护人员，具有较强的责任心、身体健康，并定期进行专业培训。能熟练使用小区内设置的各类消防、物防、技防器械和设备；配备对讲装置或必要的防护器械。

*、协助公安等有关行政管理部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。

*、主出入口**小时值勤，每天立岗时间不少于**小时，并有完善的值勤、出入登记、交接班等记录。

*、按照规定路线和时间进行巡逻，每天不少于**次，重点时间、重点部位增加巡查频次，做好巡查记录。及时处置巡逻过程中的异常情况，对可疑人员进行询问；发现火警或治安隐患、事故等及时处理，必要时报告有关部门。

*、物业管理区域内公共活动场所、健身娱乐设施等部位，设置安全警示标志。

*、交通规划有序，设置完善的道路标线、限速、限高、禁鸣、减速等交通安全标志和设施。对机动车实施证、卡管理，引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。

*、管护好公共财物，包括消防器材及井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

*、对治安、公共卫生、电梯困人、水浸等突发事件有应急处理预案。

*、中央监控室**小时专人值守，并做好值班记录；重要部位监控录像保存不低于**天。

绿化景观养护标准

*、建立绿化管理台帐，编制月、季、年度绿化养护工作计划，制定养护措施。

*、花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果。

*、树形符合自然特征，不影响车辆行人通行，发现死树应在*周内清除，并适时补种。

*、造型植物及时修剪，每年不少于*次，保持枝叶紧密、圆整，轮廓清晰，新生枝叶不超过平齐线**厘米。

*、草坪生长整齐，覆盖率高于**%，按时进行修剪。修剪后草坪高度*致，无漏剪。每年清除杂草*次以上，有效控制草坪观感。

*、绿化产生的垃圾，重点区域，随产随清，其他区域，日产日清。

*、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，每年施肥不少于*次；对大型乔木、珍贵树木悬挂标识牌。

*、组织防冷保暖，预防病虫害，定期喷洒药物，无明显病虫灾害。

*、园林建筑和辅助设备完好，整洁无损，绿地设有爱护绿化的提示牌。

**、配备水景、水系的每年*-**月份适时启用。

**、重大节日或庆典活动，在公共区域适当进行花木装饰。

**、在水系、水景、小品等周边设置必要的安全警示标志。

共用部位养护标准

*、维修养护制度完善，在工作场所公示工作标准及岗位责任制度，执行良好，有保养记录、检查记录、维修记录。

*、小区平面分布图、单元、楼号等标识保持完好齐全、规范美观，有缺损及时更换或修补。

*、楼梯扶手、门窗每*周巡查*次，保持楼内公共部位配件、门窗玻璃齐全，开闭灵活。

*、楼内地面、墙面、顶棚每*周巡查*次，*星破损及时修缮。

*、道路、场地、停车场每*天巡查*次，保持平整通畅，交通标志完好，发现损坏按规定修复。

*、安全标识，每天巡查*次，危及人身安全隐患处设置明显标识，发现损坏及时修补。

*、围墙、围栏每*周巡查*次，保持完好，发现损坏按规定维修。

*、定期清理楼道内外及公共空间乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放。

*、室外招牌、广告牌、霓虹灯等设施设备，监督安装使用方遵守相关规定，保持外观完好，整齐有序，字迹画面出现缺损及时修补。

**、对私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时制止，拒不纠正的，报告有关部门。

**、空调室外机安装位置统*，有条件的冷凝水集中排放。

**、共用部位的维修、更新、改造，质保期内的通知建设单位，超出质保期按相关政策法规及时通知业主委员会申请住宅专项维修资金。

共用设施设备维修养护标准

*、共用设施设备运行养护工作标准及岗位责任制明确，设备间和设备有统*标识，清楚齐全。

*、共用设施设备档案健全完善，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

*、实行预防性周期维修养护，按年、季、月制定维修保养计划，做到设备无积尘、无锈蚀、无持续跑冒滴漏、无失灵。

*、对重点设备突发故障有应急方案，**分钟到达现场进行抢修，及时恢复运行。

*、供配电系统（未移交电网企业的）应符合下列规定：

（*）设备运行状况应每*小时检查*次，对主要运行参数进行检查、记录；具备无人值守条件的配电室每*小时检查*次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其他低压配电室每*周巡查*次；

（*）高低压配电柜、变压器应每年检修除尘*次，按要求对高低压供配电设备、绝缘工具进行测试；

（*）配电室安全标志和安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇、鼠等小动物进入；无易燃、易爆、危险品及杂物存放，环境整洁。

*、路灯、楼道灯完好率不低于**%；接到业主或使用人报修后白天*小时内修复，夜间*个工作日内修复。

*、排水系统应符合下列规定：

（*）公共污水管道每*月检查*次，视情况进行清理、疏通；

（*）雨水管道、化粪池等部位每*月检查*次，视情况进行清理、疏通；

（*）污水提升泵每半年启动*次、养护*次；

（*）雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通。

*、避雷装置每年检查*次，及时修复锈蚀、变形、断裂部位。

*、共用设施设备运行满足设计要求，完好率在**%以上。

**、消防设施设备管理按照消防相关规定执行。

安全防范智能化系统维护标准

物业服务企业应根据小区已配置的安全防范设施，做好下列维护保养工作：

*、监控系统设施设备应**小时运转正常；按设备使用说明书的要求对摄像、存储设备进行检修保养；设备出现故障，及时修复。

*、门禁系统每*周巡视、保养*次，保证系统工作正常；不需要更换配件的*般性故障*小时内修复。

*、监控控制系统主机每周巡查*次，检查设备运行状态；每周表面清洁*次；每季度内部除尘*次。

*、对讲门口机每周检查*次按键、显示屏等；每周表面清洁*次；每半年内部除尘*次。

*、红外对射探测器每*月检查*次固定状况、探测范围、防水状况等；每*月表面清洁*次。

*、图像采集设备：每周检查*次画面、录像功能，显示时间准确无误；每*周表面清洁*次。

*、摄像机每季度检查*次聚焦、红外夜视、接线、电源、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁*次；每年防护罩内部除尘*次。

*、解码器每半年检查*次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每半年表面清洁*次。

*、云台每季度检查*次运转、接线、电源，进行清晰度调校；每季度表面清洁*次；每半年转动部位上润滑油*次。

**、巡更点每周检查*次外观，每*周表面清洁*次，每日存储巡更记录。

**、每季度对安全监控智能化系统进行*次检测和调试，提高可靠性。

**、制订安全监控系统重大故障应急预案，保证故障状态下安全管理可控。

*次供水管理服务标准

*、*次供水管网、供水设备设施**小时运行，保证供水压力正常。

*、*次供水设施设备由符合规定的专人负责管理维护，每天巡视*次以上，并做好相关记录。

*、对*次供水加压设备运行实行预防性周期维修保养，设备无积尘、无锈蚀、无持续跑冒滴漏、无失灵，按时通风、除湿，维修保养有计划、有记录。

*、制订停水应急方案，*次供水加压设备突发故障及时进行抢修。

*、每半年对蓄水设施进行*次清洗消毒，每年对*次供水水质进行*次检测化验。

*、对生活水箱、水池进行必要的安全防护。

*、对供水管道进行保温包覆，避免夏、秋季产生冷凝水。

*、操作人员持证上岗。

电梯运行管理标准

*、电梯维保由物业服务企业选聘有资质的专业电梯维保单位负责。

*、按规定实施电梯强制检测。

*、建立健全完善的电梯档案资料（购买合同、安装调试合同、保修合同、安装施工验收报告、使用说明和随机技术资料、电梯登记证、维保合同、维保记录、巡检记录、修理记录、年检资料等）。

*、建立完善的电梯管理、安全运行、保养维护、巡视检查、突发事件应急预案等管理规定。

*、根据相关规定和拥有电梯数量，设置相应人数的电梯安全管理员岗位。电梯安全管理员必须按规定持证上岗。

*、有显著的乘梯须知、警示、提示标志。呼梯按钮、层门、轿厢门、轿厢、电梯照明、通风、对讲电话、摄像镜头等设施完好，功能正常。

*、电梯全天运行，监控室对讲电话**小时有人值守。

*、电梯安全管理员每日巡视检查，及时发现电梯运行、保养维护、电梯管理制度执行情况中的问题和乘客正确使用电梯状况，及时处理异常问题。

*、按规定进行清洁、保养、维护、维修。

**、每半年进行*次电梯运行突发事件应急处理演练。

更正为：

*、服务范围及内容

本次项目采购御唐上院项目前期物业服务，服务等级为*级，服务内容物业共用部位的维修、养护；物业共用设施设备的日常运行管理、检修、维护和保养；物业共用部位、公共道路等公共区域的卫生保洁，指定地点的生活垃圾收集、清理、清运及雨、污水公共管道的定期检查；公共区域内的绿化养护；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；法律法规规定的其他内容。

项目用地面积*****.**平方米。建筑面积 *****.**平方米，其中住宅 ***** 平方米、配套公建***平方米、地下面积*****.**平方米。配套商业***平方米。总户数***户。

*、服务周期

物业服务合同签订之日至业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。

*、及服务标准

各服务岗位人员服务要求及服务标准

综合管理服务标准

*、服务中心：小区设置服务接待中心，配备充足的人员、岗位及现代化信息办公处理设备。

*、项目负责人应经过系统的物业管理专业培训，且有*年以上物业服务企业同等岗位工作经历，其他服务人员持证上岗，定期培训，按岗位统*着装并佩戴标识。

*、服务接待中心工作时间每日不少于**小时，其他时间有值班人员，公示**小时服务电话,受理业主和物业使用人的咨询、投诉，处理物业服务合同范围内的公共性事务，回复率***%、有效投诉处理率***%。

*、日常管理与服务：

（*）日常服务应符合国家相关法律法规的规定以及物业服务合同的约定；

（*）建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施；

（*）规范签订书面物业服务合同，公示物业服务内容、标准及物业服务费标准；

（*）实行**小时报修值班制度。急修**分钟内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，维修回访率***%；

（*）在接到相关部门停水、停电、停气等通知后，及时通知业主或物业使用人；

（*）对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、恢复原状，对拒不改正的以书面形式报告有关部门，并通知业主委员会；

（*）按相关规定进行承接查验工作；

（*）建立完善的档案管理制度，运用信息化技术对物业竣工验收资料、业主资料、房屋档案、设备管理档案、收费管理、日常管理档案等进行管理；

（*）在管理服务区域内，建立运行完善的标识系统；

（**）每年至少*次采取入户走访或业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展服务工作调查，综合覆盖率**%以上，形成记录并对存在的问题进行整改；

（**）按规定使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，公布专项维修资金使用情况；

（**）按照共用部位和设施设备的维护周期和相关标准，编制维修、养护计划，定期进行维修、养护，记入档案，并向业主公示。

*、按照物业服务合同约定，规范收费。

*、实行酬金制的，每半年公布*次物业服务收支情况。

保洁服务标准

*、楼内公共区域：

（*）地面每天清洁*次，做到干净整洁，无明显尘土污迹、垃圾等，定时巡视，发现后续污迹及时清理；

（*）石材、瓷砖墙面*米以下每*月擦拭*次，*米以上每季度*次；涂料墙面、顶棚每*月除尘*次，发现蛛网、积尘及时清除；

（*）楼梯扶手、栏杆、窗台每*天擦拭*次；

（*）共用门窗每*月擦拭*次，目视干净；

（*）消防箱外表面、标识牌、开关面板等每月擦拭*次； 楼道灯每月擦拭*次；

（*）电梯轿厢、门每天擦拭*次、地面湿拖*次、操作面板每天消毒*次；

（*）单元门每*天擦拭*次。

*、楼外公共区域：

（*）硬化场地、主次干道每天清扫*次，干净整洁；

（*）绿地每*天清理*次，做到干净整洁，无明显杂物、垃圾；

（*）对区域内主要道路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫，保持道路通行；

（*）室外标识、宣传栏、信报箱、健身设施等每周清洁*次，目视整洁；

（*）路灯、景观灯、景观小品等每月清洁*次，目视整洁；

（*）垃圾清运日产日清，垃圾桶、果皮箱每天进行清洁，无满溢现象，夏季每天进行消毒；

（*）水景、水系在开放期内应每天清理漂浮物，适时清理淤泥，定期对水体投入药剂或进行其他处理，水质符合卫生规定。

*、建立消杀工作管理制度，蚊、蝇、蟑螂等孳生季应每月消杀*次，其他季节根据当地情况有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

公共秩序维护标准

*、主出入口设置值班岗亭，美观整洁，设有专职公共秩序维护人员，具有较强的责任心、身体健康，并定期进行专业培训。能熟练使用小区内设置的各类消防、物防、技防器械和设备；配备对讲装置或必要的防护器械。

*、协助公安等有关行政管理部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。

*、主出入口**小时值勤，每天立岗时间不少于**小时，并有完善的值勤、出入登记、交接班等记录。

*、按照规定路线和时间进行巡逻，每天不少于**次，重点时间、重点部位增加巡查频次，做好巡查记录。及时处置巡逻过程中的异常情况，对可疑人员进行询问；发现火警或治安隐患、事故等及时处理，必要时报告有关部门。

*、物业管理区域内公共活动场所、健身娱乐设施等部位，设置安全警示标志。

*、交通规划有序，设置完善的道路标线、限速、限高、禁鸣、减速等交通安全标志和设施。对机动车实施证、卡管理，引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。

*、管护好公共财物，包括消防器材及井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

*、对治安、公共卫生、电梯困人、水浸等突发事件有应急处理预案。

*、中央监控室**小时专人值守，并做好值班记录；重要部位监控录像保存不低于**天。

绿化景观养护标准

*、建立绿化管理台帐，编制月、季、年度绿化养护工作计划，制定养护措施。

*、花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果。

*、树形符合自然特征，不影响车辆行人通行，发现死树应在*周内清除，并适时补种。

*、造型植物及时修剪，每年不少于*次，保持枝叶紧密、圆整，轮廓清晰，新生枝叶不超过平齐线**厘米。

*、草坪生长整齐，覆盖率高于**%，按时进行修剪。修剪后草坪高度*致，无漏剪。每年清除杂草*次以上，有效控制草坪观感。

*、绿化产生的垃圾，重点区域，随产随清，其他区域，日产日清。

*、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，每年施肥不少于*次；对大型乔木、珍贵树木悬挂标识牌。

*、组织防冷保暖，预防病虫害，定期喷洒药物，无明显病虫灾害。

*、园林建筑和辅助设备完好，整洁无损，绿地设有爱护绿化的提示牌。

**、配备水景、水系的每年*-**月份适时启用。

**、重大节日或庆典活动，在公共区域适当进行花木装饰。

**、在水系、水景、小品等周边设置必要的安全警示标志。

共用部位养护标准

*、维修养护制度完善，在工作场所公示工作标准及岗位责任制度，执行良好，有保养记录、检查记录、维修记录。

*、小区平面分布图、单元、楼号等标识保持完好齐全、规范美观，有缺损及时更换或修补。

*、楼梯扶手、门窗每*周巡查*次，保持楼内公共部位配件、门窗玻璃齐全，开闭灵活。

*、楼内地面、墙面、顶棚每*周巡查*次，*星破损及时修缮。

*、道路、场地、停车场每*天巡查*次，保持平整通畅，交通标志完好，发现损坏按规定修复。

*、安全标识，每天巡查*次，危及人身安全隐患处设置明显标识，发现损坏及时修补。

*、围墙、围栏每*周巡查*次，保持完好，发现损坏按规定维修。

*、定期清理楼道内外及公共空间乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放。

*、室外招牌、广告牌、霓虹灯等设施设备，监督安装使用方遵守相关规定，保持外观完好，整齐有序，字迹画面出现缺损及时修补。

**、对私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时制止，拒不纠正的，报告有关部门。

**、空调室外机安装位置统*，有条件的冷凝水集中排放。

**、共用部位的维修、更新、改造，质保期内的通知建设单位，超出质保期按相关政策法规及时通知业主委员会申请住宅专项维修资金。

共用设施设备维修养护标准

*、共用设施设备运行养护工作标准及岗位责任制明确，设备间和设备有统*标识，清楚齐全。

*、共用设施设备档案健全完善，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

*、实行预防性周期维修养护，按年、季、月制定维修保养计划，做到设备无积尘、无锈蚀、无持续跑冒滴漏、无失灵。

*、对重点设备突发故障有应急方案，**分钟到达现场进行抢修，及时恢复运行。

*、供配电系统（未移交电网企业的）应符合下列规定：

（*）设备运行状况应每*小时检查*次，对主要运行参数进行检查、记录；具备无人值守条件的配电室每*小时检查*次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其他低压配电室每*周巡查*次；

（*）高低压配电柜、变压器应每年检修除尘*次，按要求对高低压供配电设备、绝缘工具进行测试；

（*）配电室安全标志和安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇、鼠等小动物进入；无易燃、易爆、危险品及杂物存放，环境整洁。

*、路灯、楼道灯完好率不低于**%；接到业主或使用人报修后白天*小时内修复，夜间*个工作日内修复。

*、排水系统应符合下列规定：

（*）公共污水管道每*月检查*次，视情况进行清理、疏通；

（*）雨水管道、化粪池等部位每*月检查*次，视情况进行清理、疏通；

（*）污水提升泵每半年启动*次、养护*次；

（*）雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通。

*、避雷装置每年检查*次，及时修复锈蚀、变形、断裂部位。

*、共用设施设备运行满足设计要求，完好率在**%以上。

**、消防设施设备管理按照消防相关规定执行。

安全防范智能化系统维护标准

物业服务企业应根据小区已配置的安全防范设施，做好下列维护保养工作：

*、监控系统设施设备应**小时运转正常；按设备使用说明书的要求对摄像、存储设备进行检修保养；设备出现故障，及时修复。

*、门禁系统每*周巡视、保养*次，保证系统工作正常；不需要更换配件的*般性故障*小时内修复。

*、监控控制系统主机每周巡查*次，检查设备运行状态；每周表面清洁*次；每季度内部除尘*次。

*、对讲门口机每周检查*次按键、显示屏等；每周表面清洁*次；每半年内部除尘*次。

*、红外对射探测器每*月检查*次固定状况、探测范围、防水状况等；每*月表面清洁*次。

*、图像采集设备：每周检查*次画面、录像功能，显示时间准确无误；每*周表面清洁*次。

*、摄像机每季度检查*次聚焦、红外夜视、接线、电源、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁*次；每年防护罩内部除尘*次。

*、解码器每半年检查*次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每半年表面清洁*次。

*、云台每季度检查*次运转、接线、电源，进行清晰度调校；每季度表面清洁*次；每半年转动部位上润滑油*次。

**、巡更点每周检查*次外观，每*周表面清洁*次，每日存储巡更记录。

**、每季度对安全监控智能化系统进行*次检测和调试，提高可靠性。

**、制订安全监控系统重大故障应急预案，保证故障状态下安全管理可控。

*次供水管理服务标准

*、*次供水管网、供水设备设施**小时运行，保证供水压力正常。

*、*次供水设施设备由符合规定的专人负责管理维护，每天巡视*次以上，并做好相关记录。

*、对*次供水加压设备运行实行预防性周期维修保养，设备无积尘、无锈蚀、无持续跑冒滴漏、无失灵，按时通风、除湿，维修保养有计划、有记录。

*、制订停水应急方案，*次供水加压设备突发故障及时进行抢修。

*、每半年对蓄水设施进行*次清洗消毒，每年对*次供水水质进行*次检测化验。

*、对生活水箱、水池进行必要的安全防护。

*、对供水管道进行保温包覆，避免夏、秋季产生冷凝水。

*、操作人员持证上岗。

电梯运行管理标准

*、电梯维保由物业服务企业选聘有资质的专业电梯维保单位负责。

*、按规定实施电梯强制检测。

*、建立健全完善的电梯档案资料（购买合同、安装调试合同、保修合同、安装施工验收报告、使用说明和随机技术资料、电梯登记证、维保合同、维保记录、巡检记录、修理记录、年检资料等）。

*、建立完善的电梯管理、安全运行、保养维护、巡视检查、突发事件应急预案等管理规定。

*、根据相关规定和拥有电梯数量，设置相应人数的电梯安全管理员岗位。电梯安全管理员必须按规定持证上岗。

*、有显著的乘梯须知、警示、提示标志。呼梯按钮、层门、轿厢门、轿厢、电梯照明、通风、对讲电话、摄像镜头等设施完好，功能正常。

*、电梯全天运行，监控室对讲电话**小时有人值守。

*、电梯安全管理员每日巡视检查，及时发现电梯运行、保养维护、电梯管理制度执行情况中的问题和乘客正确使用电梯状况，及时处理异常问题。

*、按规定进行清洁、保养、维护、维修。

**、每半年进行*次电梯运行突发事件应急处理演练。

招标文件其余内容不变。